Zwangsräumung der Wohnung:
Ablauf, Kosten und mehr!

Eine Zwangsräumung ist für alle Beteiligten keine angenehme Angelegenheit, weder für den Mieter noch den Vermieter. In vielen Fällen kommt es jedoch zu Unstimmigkeiten, weil Mieter nicht korrekt über den regulären Ablauf informiert sind oder nicht wissen, welche Rechte sie besitzen.

Eine Zwangsräumung ist für alle Beteiligten keine angenehme Angelegenheit, weder für den Mieter noch den Vermieter. In vielen Fällen kommt es jedoch zu Unstimmigkeiten, weil Mieter nicht korrekt über den regulären Ablauf informiert sind oder nicht wissen, welche Rechte sie besitzen.

Worauf es ankommt, soll nachfolgend zusammengefasst werden.

Wann kommt es zur Zwangsräumung?

Bei einer Zwangsräumung geht es faktisch gesehen darum, dass jemand zur Herausgabe einer unbeweglichen Sache (in diesem Fall eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück) gezwungen wird. Die angeordnete Zwangsvollstreckung wird per Gerichtsurteil durchgesetzt.

Damit es zur Zwangsräumung kommt, müssen einige Dinge bereits im Vorfeld geschehen sein. Denn bei ihr handelt es sich in der Regel um den allerletzten Schritt, den ein Vermieter geht, um sich von seinem Mieter zu trennen, beziehungsweise das entsprechende Mietverhältnis aufzulösen.

Die Gründe für eine Zwangsräumung sind sehr unterschiedlich. In den meisten Fällen ist jedoch ein Zahlungsverzug des Mieters der Grund für die Räumungsklage. Die gesetzlichen Grundlagen zur Zwangsvollstreckung sind innerhalb der Zivilprozessordnung (ZPO) zusammengefasst.

Wie lange dauert es bis zur Zwangsräumung?

Um eine rechtskräftige Zwangsräumung zu bewirken, dauert es in der Regel eine Weile. Denn um den Schritt letzten Endes gehen zu dürfen, ohne als Vermieter gerichtliche Konsequenzen in Kauf nehmen zu müssen, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen.

Für gewöhnlich geht der Zwangsvollstreckung grundsätzlich im ersten Schritt eine reguläre Kündigung voraus. Diese beinhaltet immer eine Frist von drei Monaten, in denen der Mieter aus der Wohnung oder dem Haus ausziehen soll. Nun ist es so, dass viele Vermieter ihren Mietern lieber eine fristlose Kündigung aussprechen möchten. Diese darf jedoch ausschließlich in bestimmten Fällen erfolgen. Beispielsweise dann, wenn

•   der Mieter bereits seit einer Weile keine Miete mehr bezahlt
•   die Mietsache vom Mieter nachweislich beschädigt wurde
•   er sie nicht für den vorgesehenen Zweck nutzt (Gewerbe-, statt Wohnfläche)
•   er wiederholt den Hausfrieden gestört hat

Um bei der späteren Räumungsklage Erfolg zu haben, ist eine fachgerechte Kündigung also der erste Schritt, um sie später auch erfolgreich durchsetzen zu können.

Sofern eine offizielle Kündigung schriftlich ausgesprochen wurde, muss zunächst die angegebene Frist verstreichen. Danach kann schließlich die Räumungsklage eingereicht werden. Im Zuge dieser erhält der Vermieter einen Vollstreckungs- als auch Zahlungstitel. Dank diesem wird gewährleistet, dass der Vermieter sämtliche Kosten seinem Mieter übertragen kann und hierfür nicht zur Rechenschaft gezogen wird.

Im nächsten Schritt erfolgt seitens des Gerichts eine Überprüfung, bei welcher der Mieter zur Angelegenheit befragt wird. Wird die Zwangsräumung seitens des Gerichts für rechtens befunden, wird schließlich der Räumungstitel erteilt.

Regulär hängt die Dauer von der Klage bis zur eigentlichen Räumung stark mit den jeweiligen Begebenheiten zusammen, sodass es hierfür keine pauschale Antwort gibt. In der Regel ist jedoch von einigen Monaten auszugehen, in manchen Fällen kämpfen Vermieter allerdings auch Jahre, bis sie ihr Eigentum vom Mieter zurückerhalten.

Wird eine Zwangsräumung angekündigt?

Noch immer herrscht vielfach das Bild, dass ein Vermieter eines Morgens vor der Tür stehen und eine Zwangsräumung vollstrecken lassen kann. Dem ist jedoch nicht so. Der Vermieter ist in Bezug auf die gerichtliche Vollstreckung dazu verpflichtet, diese dem Mieter anzukündigen.

Gut zu wissen: Für gewöhnlich versendet das Gericht den jeweiligen Bescheid umgehend, nachdem der Beschluss hierzu erfolgt ist.

Infolge der Zustellung hat der Mieter nun 14 Tage Zeit, um eine Verteidigungsbereitschaft zu erklären oder der Forderung nachzukommen, das Haus oder die Wohnung zu räumen. Unter der Voraussetzung, dass er sich beim Gericht entweder schriftlich oder persönlich gemeldet hat, erhält er weitere 14 Tage, um eine mögliche Vollstreckung des Bescheids zu verhindern.

Dies kommt jedoch hauptsächlich in Fällen zum Einsatz, in denen der Mieter beispielsweise kurzfristig seine ausstehenden Schulden beim Vermieter tilgt und die Angelegenheit als erledigt betrachtet wird.

Scheitern sämtliche Versuche, den Mieter freiwillig zur Rückgabe des Hauses oder der Wohnung zu bewegen, erfolgt die Zwangsräumung nach vier Wochen durch einen Gerichtsvollzieher. Doch auch diese wird durch den Vermieter vorher schriftlich angekündigt.

Wie teuer ist eine Zwangsräumung?

Innerhalb Deutschlands ist es so geregelt, dass die Kosten von demjenigen übernommen werden, der den Gerichtsprozess verliert. Somit muss also der Mieter für sie aufkommen.

Allerdings wundern sich viele über die Höhe der geforderten Kosten, denn diese enthalten (beim Zahlungsverzug der Miete) nicht nur die Mietschulden, die der Mieter seinem Vermieter ohnehin schuldig ist. Ebenso werden die folgenden Kosten auf den Mieter übertragen:

•   anfallende Räumungs- und Umzugskosten
•   Anwaltskosten des Mieters (sofern er einen Anwalt in Anspruch nimmt)
•   gerichtliche und außergerichtliche Anwaltskosten des Vermieters
•   Gerichtskosten (sind nach Gerichtskostengesetz geregelt)
•   eventuelle weitere Kosten, wenn beispielsweise ein Gutachter oder andere Dienstleister in Anspruch genommen werden

Selbst wenn nur wenige Monate der Mietzahlungen rückständig sind, handelt es sich bei den auflaufenden Kosten häufig um Beträge im höheren vierstelligen Bereich. Dementsprechend ist es für Mieter eine Überlegung wert, ob sie das Risiko einer solchen Rechnung in Kauf nehmen wollen. Insbesondere dann, wenn sie das Bewusstsein besitzen, dass eine Zwangsräumung auf lange Sicht unausweichlich ist.