30.000 Quadratmeter Möbelwelt:
Kontroverse um geplanten Höffner-Markt

In Schw­erin ste­ht eine der größten Einzel­han­delsin­vesti­tio­nen der ver­gan­genen Jahre kurz vor der Entschei­dung, nicht ohne heftige Debat­ten. Die Berlin­er Möbelkette Höffn­er will im Stadt­teil Kreb­s­för­den einen großflächi­gen Möbel­markt mit bis zu 30.000 Quadrat­metern Verkaufs­fläche erricht­en. Das neue Haus soll 2028 eröffnet wer­den und wäre das 27. Möbel­haus des Unternehmens bun­desweit. Doch der Wider­stand wächst: Wirtschaftsvertreter, Nach­barge­mein­den und Umweltschützer war­nen vor neg­a­tiv­en Fol­gen für Han­del, Verkehr und Natur.

Ein Möbelhaus der Superlative

Das Vorhaben bet­rifft das Gelände des ehe­ma­li­gen Ham­mer-Mark­tes am Eller­ried in Schw­erin-Kreb­s­för­den, direkt gegenüber dem Sieben-Seen-Cen­ter. Dort herrscht seit Langem Leer­stand. Der Höffn­er-Mut­terkonz­ern – die Berlin­er Krieger-Gruppe – plant deshalb dort einen Neubau, der kün­ftig der zen­traler Möbel­stan­dort in West­meck­len­burg sein soll. Neben dem Möbel­haus soll zusät­zlich ein Fach­markt für Heim­tex­tilien und Rau­mausstat­tung entste­hen.

Die Fläche war bis­lang teil­weise Teil des Land­schaftss­chutzge­bi­etes „Siebendör­fer Moor“. Um die Ansied­lung zu ermöglichen, änderte die Stadt Schw­erin die Schutzge­bi­etsverord­nung. Die neue Regelung wurde im Juni 2025 bekan­nt gemacht. Der Bebau­ungs­plan wurde daraufhin angepasst. Ob der Möbel­markt am Ende kom­men wird, hängt aber am Ende bei der Schw­er­iner Stadtvertre­tung. Die finale Entschei­dung über den soge­nan­nten Satzungs­beschluss ste­ht am 10. Novem­ber 2025 auf der Tage­sor­d­nung der Stadtvertreter.

In der Beschlussvor­lage heißt es, Ziel der Pla­nung sei es, „die Einzel­han­del­s­land­schaft zu stärken, Kaufkraft in der Stadt zu binden und neue Impulse für die regionale Wirtschaft zu set­zen“.

IHK warnt vor Verdrängungswettbewerb

Die Indus­trie- und Han­del­skam­mer zu Schw­erin (IHK) sieht das anders. Haupt­geschäfts­führerin Lisa Haus warnt gegenüber SNO vor „erhe­blichen Umsatzver­lus­ten“ und einem „Ver­drän­gungswet­tbe­werb, der den Unternehmen in der Region um die Lan­deshaupt­stadt schaden wird“.

Die IHK bezieht sich auf die städte­bauliche Wirkungs­analyse der Stadt sowie aktuelle Branchen­re­ports von IBIS World. Diese Stu­di­en zeigten, dass die Möbel­branche bun­desweit unter Druck ste­he – und eine weit­ere Großan­sied­lung den Wet­tbe­werb in der Region Schw­erin zusät­zlich ver­schär­fen kön­nte. Beson­ders betrof­fen wären der XXXLutz-Markt in Pam­pow sowie Möbel Pfiff in Brüse­witz.

Laut der Kam­mer geht der Gutachter selb­st von ein­er Umsatzverteilung von bis zu 21 Prozent in Pam­pow und minus 17 Prozent in Brüse­witz aus. Das seien Werte, „die die wirtschaftliche Sta­bil­ität beste­hen­der Anbi­eter erhe­blich gefährden kön­nen“, so Haus.

Die IHK betont, dass sie ihre Bedenken bere­its in früheren Pla­nungsphasen geäußert habe. Allerd­ings habe die 2023 erfol­gte Eröff­nung des Scon­to-Mark­tes – eben­falls ein Unternehmen der Krieger-Gruppe – die Wet­tbe­werb­ssi­t­u­a­tion ver­schärft. „Die aktuelle Mark­ten­twick­lung erfordert eine Neube­w­er­tung“, heißt es aus der Kam­mer.

Pampow sieht Bruch einer Vereinbarung aus den 1990er-Jahren

Auch die Gemeinde Pam­pow erhebt schwere Bedenken gegen die geplante Ansied­lung eines weit­eren Möbel­haus­es am Sieben-Seen-Cen­ter. Sie ver­weist auf eine ange­bliche Vere­in­barung aus den 1990er-Jahren, wonach in der Region nur ein großer Möbel­markt beste­hen dürfe – der heutige XXXLutz in Pam­pow. Ein zweit­er Markt in Schw­erin ver­stoße gegen diese Absprache, gefährde beste­hende Stan­dorte und wider­spreche den Zie­len der Rau­mord­nung, heißt es in der Stel­lung­nahme. Zudem kri­tisiert Pam­pow eine unzure­ichende Abstim­mung zwis­chen den Kom­munen, method­is­che Män­gel in der Wirkungs­analyse und Ein­griffe in das Land­schaftss­chutzge­bi­et „Siebendör­fer Moor“.

Die Lan­deshaupt­stadt Schw­erin weist diese Vor­würfe entsch­ieden zurück. Eine verbindliche Vere­in­barung habe nie existiert, der Stan­dort sei pla­nungsrechtlich zuläs­sig, an den öffentlichen Nahverkehr ange­bun­den und mit der Rau­mord­nung vere­in­bar. Die Gutacht­en seien von der Lan­des­pla­nung geprüft und bestätigt wor­den. Wet­tbe­werbliche Nachteile für Pam­pow seien keine städte­baulichen, son­dern mark­tübliche Fol­gen des Wet­tbe­werbs. Nur der Punkt zum Land­schaftss­chutzge­bi­et wurde in der Abwä­gung berück­sichtigt. Die Würzburg­er XXXL-Gruppe möchte sich auf SNO-Anfrage nicht äußern.

Brüsewitz sieht Wirtschaftskraft in Gefahr

Auch die Gemeinde Brüse­witz, rund 16 Kilo­me­ter vom geplanten Höffn­er-Stan­dort ent­fer­nt, hat sich kri­tisch geäußert. In ihrer Stel­lung­nahme warnt sie vor einem „spür­baren Ein­fluss auf die beste­hende Einzel­han­delsstruk­tur“. Durch die Ansied­lung eines weit­eren Möbel­riesen befürchte man einen rel­e­van­ten Kaufkraftabfluss, der zu einem deut­lichen Umsatzrück­gang beim ort­san­säs­si­gen Möbel­haus führen könne. Das wiederum kön­nte die kom­mu­nalen Ein­nah­men schmälern und die Investi­tions­fähigkeit der Gemeinde ein­schränken.

Zudem befürchtet Brüse­witz eine höhere Verkehrs­be­las­tung auf den Hauptverkehrsach­sen, ins­beson­dere auf der B104, die Schw­erin mit der Region verbindet.

Die Stadt Schw­erin weist diese Bedenken zurück. In der Abwä­gung zur Stel­lung­nahme betont sie, dass zwis­chen dem geplanten Höffn­er-Gelände und dem Gewer­bege­bi­et Brüse­witz eine Ent­fer­nung von rund 16 Kilo­me­tern liege. Eine „unmit­tel­bare Nähe“ beste­he also, aus Sicht Schw­erins, nicht.

Auch wirtschaftlich sieht die Stadt keine drama­tis­chen Auswirkun­gen. Zwar könne das Pfiff-Möbel­haus in Brüse­witz laut Gutacht­en bis zu 13 Prozent Umsatz ver­lieren, doch eine Gefährdung der Sta­bil­ität sei erst bei Ver­lus­ten über 20 Prozent zu erwarten. Die städte­bauliche Verträglichkeit­s­analyse weise zudem darauf hin, dass Brüse­witz trotz fehlen­der zen­tralörtlich­er Funk­tion bere­its heute ein über­durch­schnit­tlich­es Kaufkraftaufkom­men im Möbel­han­del habe.

Die soge­nan­nte Zen­tral­ität – also das Ver­hält­nis von lokaler Kaufkraft zu den tat­säch­lich erziel­ten Umsätzen – liege für Brüse­witz bei 10,22, ein extrem hoher Wert. Selb­st nach Errich­tung des Höffn­er-Mark­tes würde dieser mit 8,91 weit­er­hin deut­lich über dem Durch­schnitt liegen. Das zeige, dass auch kün­ftig Kaufkraftzu­flüsse zu erwarten seien.

Mögliche Gewerbesteuer­rück­gänge seien nach Ansicht der Stadt ein „Risiko kom­mu­naler Haushalts­führung“ und kein Aspekt, der im Rah­men der Bauleit­pla­nung berück­sichtigt wer­den könne. Auch die befürchteten Verkehrsprob­leme wur­den vom Straßen­bauamt Schw­erin über­prüft – ohne Bean­stan­dun­gen.

Pfiff kritisiert Gutachten und fehlende Abstimmung

Beson­ders deut­lich fiel die Kri­tik des Möbel­haus­es Pfiff aus, das seinen Haupt­sitz im rund 50 Kilo­me­ter ent­fer­n­ten Gägelow bei Wis­mar hat. In ein­er umfassenden Stel­lung­nahme warnt das Unternehmen vor ein­er „struk­turellen Wet­tbe­werb­sverz­er­rung“ zugun­sten Schw­erins und bezweifelt die Grund­lage der städte­baulichen Wirkungs­analyse.

Pfiff argu­men­tiert, dass ein bere­its beste­hen­des Bau­recht für ein 30.000 Quadrat­meter großes Ein­rich­tung­shaus an der Graf-Yor­ck-Straße im Schw­er­iner Süden in der Wirkungs­analyse nicht berück­sichtigt wor­den sei. Für dieses Pro­jekt liege seit 2016 ein Bau­vorbescheid vor, ein Bauantrag sei 2021 gestellt wor­den. Das Vorhaben befinde sich in einem fort­geschrit­te­nen Pla­nungs­stand und müsse daher als poten­ziell mark­t­prä­gend in die Bew­er­tung ein­fließen.

Zudem kri­tisiert Pfiff, dass die Bew­er­tung zen­tren­rel­e­van­ter Sor­ti­mente unzure­ichend sei. Diese seien nur zuläs­sig, wenn neg­a­tive Auswirkun­gen auf zen­trale Ver­sorgungs­bere­iche aus­geschlossen wer­den kön­nten. Eine solche Einzelfall­prü­fung fehle, ins­beson­dere im Hin­blick auf Wis­mar und Gägelow.

Weit­er heißt es, das Pro­jekt wider­spreche den Zie­len der Lan­des- und Region­alpla­nung sowie dem Grund­satz der interkom­mu­nalen Abstim­mung. Das Regionale Einzel­han­delsen­twick­lungskonzept sehe für den Stan­dort Sieben-Seen-Cen­ter keine Ausweitung zen­tren­rel­e­van­ter Sor­ti­mente vor. Durch die geplante Erweiterung wachse die Möbelverkaufs­fläche dort jedoch um 173 Prozent, während die ursprünglich vorhan­dene Nahver­sorgungsstruk­tur reduziert werde.

Pfiff warnt außer­dem vor ein­er Konzen­tra­tion des Möbel­han­dels in ein­er „isolierten Son­der­lage“ ohne städte­bauliche Ein­bindung. Das kon­terkariere die Ziele des inte­gri­erten Rah­men­plans 2030, der eine flächen­deck­ende wohnort­na­he Grund­ver­sorgung sich­ern soll. Durch die Höffn­er-Ansied­lung wür­den gewach­sene Zen­tral­bere­iche im Umland geschwächt und beste­hende Han­dels­stan­dorte gefährdet.

Schließlich äußert Pfiff Zweifel an der Leis­tungs­fähigkeit der Verkehrsan­bindung über die Graben­straße. Für ein Möbel­haus dieser Größenord­nung sei unklar, ob das beste­hende Straßen­netz den Mehrverkehr aufnehmen könne.

Stadt weist Kritik von Pfiff zurück

In der Abwä­gung entkräftet die Stadt Schw­erin sämtliche Ein­wände. Sie argu­men­tiert, dass das in der Stel­lung­nahme erwäh­nte Bau­vorhaben an der Lud­wigslus­ter Chaussee/Am Grü­nen Tal nie real­isiert wurde und auch kein aktives Investi­tion­sin­ter­esse beste­he. Der Bauantrag von 2021 sei auf­grund fehlen­der Unter­la­gen bis­lang nicht beschieden wor­den. Zudem habe das Forstamt Gäde­behn die Genehmi­gung zur erforder­lichen Wal­dumwand­lung ver­weigert.

Zur Kri­tik an der Sor­ti­ments­be­w­er­tung heißt es, die Wirkungs­analyse habe mögliche Umsatzverteilun­gen bere­its berück­sichtigt. Für Gägelow sei eine Umverteilung von 6 Prozent ermit­telt wor­den – deut­lich unter­halb der Schwelle, bei der städte­bauliche Auswirkun­gen zu befürcht­en seien.

Auch der Vor­wurf man­gel­nder Abstim­mung mit der Region­alpla­nung wird von der Stadt zurück­gewiesen. Ein Möbel­haus sei kein zen­tren­rel­e­vantes Sor­ti­ment und dürfe laut den Ansied­lungsregeln des Einzel­han­del­skonzepts an Son­der­stan­dorten wie dem Sieben-Seen-Cen­ter ange­siedelt wer­den. Der Bebau­ungs­plan enthalte zudem eine textliche Fest­set­zung zur Beschränkung zen­tren­rel­e­van­ter Rand­sor­ti­mente, um schädliche Auswirkun­gen auf Innen­städte zu ver­mei­den.

Zur Frage der Verkehrser­schließung ver­weist die Stadt auf ein Verkehrsgutacht­en von 2020, das bere­its die Auswirkun­gen des Höffn­er- und Scon­to-Mark­tes unter­suchte. Danach seien im Vor­feld der Scon­to-Eröff­nung die erforder­lichen Umbaut­en – eine neue Lichtsig­nalan­lage und eine Linksab­biege­spur – abgeschlossen wor­den. Das Straßen­bauamt Schw­erin habe keine weit­eren Bedenken.

Die Stadt schlussfol­gert, dass „keine neg­a­tiv­en städte­baulichen Auswirkun­gen“ zu erwarten seien. Die Ein­wände des Möbel­haus­es Pfiff wur­den daher nicht berück­sichtigt. Eine SNO-Anfrage an Pfiff blieb unbeant­wortet

Schwerin hält an Höffner-Planung fest

Die Schw­er­iner Stadtver­wal­tung sieht im Pro­jekt vor allem eine Chance. Nach Angaben aus dem Dez­er­nat für Stad­ten­twick­lung liegt der Fokus darauf, die Kaufkraftabflüsse aus der Lan­deshaupt­stadt zu stop­pen. Rund 60 Prozent der Verkaufs­flächen im Möbelseg­ment befind­en sich derzeit im Umland, etwa in Pam­pow und Brüse­witz. In der Ver­wal­tungsvor­lage heißt es dazu:

„Für das Oberzentrum Schwerin besteht noch Entwicklungsspielraum für die Ansiedlung von Möbelmärkten.“

Die Stadt ver­weist auf den Zen­tral­itätswert von 0,67, der einen deut­lichen Kaufkraftver­lust belege. Schw­erin wolle diese Ströme wieder in die Stadt zurück­holen. Das sei ein legit­imes Ziel der kom­mu­nalen Entwick­lungs­pla­nung.

Weit­er spricht die Stadt in der Beschlussvor­lage von pos­i­tiv­en Effek­te für die Bauwirtschaft und den Arbeits­markt. Die KGG GmbH & Co. KG als Investor trage sämtliche Kosten – von der Pla­nung über Fachgutacht­en bis zu Aus­gle­ichs­maß­nah­men und der Verkehrser­schließung. Damit entstün­den der Stadt keine unmit­tel­baren finanziellen Belas­tun­gen, wohl aber Chan­cen auf zusät­zliche Gewerbe- und Grund­s­teuere­in­nah­men.

Umweltschützer schlagen Alarm

Ganz anders bew­ertet der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutsch­land (BUND) die Sit­u­a­tion. Der Ver­band kri­tisiert, dass für das Bau­vorhaben geschützte Moor­flächen des Siebendör­fer Moors über­baut wer­den sollen. Laut der städtis­chen Pla­nung wurde die west­liche Teil­fläche aus dem Schutzge­bi­et her­aus­gelöst, um Platz für den Möbel­markt zu schaf­fen.

Ein Arten­schutzbericht, der im Rah­men der Umwelt­prü­fung erstellt wurde, weist zudem nach, dass das Gebi­et Leben­sraum der Zaunei­dechse (Lac­er­ta agilis) ist. Mehrere Indi­viduen wur­den dort im Jahr 2020 nachgewiesen. Die Stadt hat daher Aus­gle­ichs­maß­nah­men beschlossen: Die Tiere sollen vor Baube­ginn umge­siedelt wer­den, für sie wird eine neue Aus­gle­ichs­fläche bei Göhren­er Tan­nen geschaf­fen.

Auch Fle­d­er­mäuse, ins­beson­dere Zwerg‑, Mück­en- und Bre­it­flügelfle­d­er­mäuse, kön­nten betrof­fen sein. Laut Bericht seien aber keine erhe­blichen neg­a­tiv­en Auswirkun­gen zu erwarten, wenn die vorge­se­henen Maß­nah­men einge­hal­ten wer­den. Die Stadtver­wal­tung ver­weist in ihrer Umwelt­be­w­er­tung darauf, dass „keine erhe­blichen nachteili­gen Umweltauswirkun­gen“ fest­gestellt wur­den und das Pro­jekt mit den Kli­mazie­len Schw­erins vere­in­bar sei.

Politische Mehrheit für das Projekt

Trotz der bre­it­en Kri­tik deutet derzeit vieles darauf hin, dass das Vorhaben grünes Licht erhält. Alle drei zuständi­gen Fachauss­chüsse – Bauen, Stad­ten­twick­lung und Umwelt – haben der Vor­lage bere­its zuges­timmt. Auch der Haup­tauss­chuss sprach sich pos­i­tiv aus. Damit ste­ht ein­er Annahme in der Stadtvertre­tung am 10. Novem­ber kaum etwas im Wege.

Die Stadtver­wal­tung hat zudem emp­fohlen, die Stel­lung­nahme der IHK nicht zu berück­sichti­gen. Sie argu­men­tiert, dass die befürchteten wirtschaftlichen Risiken „Teil des unternehmerischen Wet­tbe­werbs“ seien und nicht Gegen­stand der kom­mu­nalen Bauleit­pla­nung.

Wenn die Stadtvertre­tung am 10. Novem­ber der Beschlussvor­lage der Stadtver­wal­tung zus­timmt, kön­nte bere­its 2026 der erste Spaten­stich erfol­gen. Schw­erin bekäme dann mit Höffn­er ein neues Möbel­haus der Superla­tive. Ob das Pro­jekt tat­säch­lich die ver­sproch­enen Impulse bringt oder am Ende mehr Schaden als Nutzen anrichtet, darüber dürfte noch lange gestrit­ten wer­den.