Hausverkauf auf eigene Faust – wozu Experten raten
Die Immobilienwirtschaft erwacht langsam auf ihrem Krisen-Tiefschlaf. Auch bei Häuserverkäufen ziehen die Preise wieder an. Viele Verkäufer wollen sich die Maklerprovision sparen und nehmen den Verkauf in die eigenen Hände.
Vorsichtiger Optimismus – auf diesen Nenner lässt sich die Branchenumfrage unter Immobilienprofis bringen, die das Beratungsunternehmen EY zum Jahresstart 2024 veröffentlichte. Für deutsche Wohnimmobilien in guten Lagen rechnete immerhin bereits zum Jahresstart jeder fünfte Befragte mit wieder anziehenden Preisen; 46 Prozent der Befragten gingen von konstanten Bewertungen aus.
Tatsächlich hat den Optimisten unter den Umfrageteilnehmern der bisherige Verlauf des Immobilienjahres 2024 recht gegeben. Vor allem die gegenläufige Bewegung bei den Zinsen nach den Jahren des steilen Anstiegs beflügelt die Branche. Neubauten sind aber zwar immer noch rar, auch die Bundesregierung verfehlt ihr Ziel von 400.000 neugebauten Wohnungen jährlich um Längen. Doch im Bestand tut sich wieder viel.
Lässt sich die Provision bis zu sieben Prozent sparen?
Das ruft auch private Verkäufer auf den Plan: Darunter sind zum Beispiel Familien oder ältere Menschen, die ihr zu groß gewordenes Eigenheim verkaufen möchten. Aber auch Erben, die die Immobilie ihrer Eltern oder Großeltern nicht selbst bewohnen möchten und stattdessen den Verkauf vorziehen.
Zugleich beobachten Marktprofis, dass immer mehr Privatleute sich die hohe Maklerprovision sparen möchten. Bei Immobilienkäufen und ‑verkäufen gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Neuregelung zur Provision: Private Käufer von Einfamilienhäusern und Wohnungen haben nur noch maximal 50 Prozent der Courtage zu tragen, die andere Hälfte tragen die Verkäufer. Die Höhe der Provision bei Immobilienverkäufen ist von Bundesland zu Bundesland und regional unterschiedlich. Sie liegt bei etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises.
Klar, dass sich viele Verkäufer ihre in der Spitze fälligen 3,5 Prozent vom Kaufpreis sparen möchten – schließlich geht es angesichts der in den vergangenen Jahrzehnten kräftig gestiegenen Immobilienwerte da schnell um mehrere zehntausend Euro. Hendrik Richter, CEO von ohne-makler.net, kann den Trend zum DIY-Hausverkauf sehr gut nachvollziehen.
„Man darf sich nicht verrückt machen lassen – besonders nicht von Maklern“, betont der Experte. Gleichwohl rät er dazu, den Verkauf gut zu planen und nicht in häufig zu beobachtende Fettnäpfchen zu treten. Einer der häufigsten Fehler: ein zu hoher Verkaufspreis. Die Verkäufer, die das machen, werden vom Algorithmus der Immobilienverkaufsportale ausgebremst.
Richter: „Viele denken, sie können erst mal hoch einsteigen und dann heruntergehen, aber das funktioniert nicht.“ Mehr noch: Die Portale zeigen an, wenn der Preis reduziert wird: „Die Suchenden merken das“. Zusammengewürfelt böten die größten Portale zudem eine enorme Reichweite. Bereits im Inserat muss jedoch präzise umschrieben sein, wer angesprochen wird. “Perfekte Single-Wohnung mit Blick auf den Dom” oder “Familientraum im Grünen’” statt “Charmantes Handwerker-Traumhaus mit viel Potenzial”.
Besonders die Fotos, mit denen im Netz für eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus am Waldrand geworben wird, müssen sitzen. Hendrik Richter: „Man verkauft ja einen Traum, nicht nur Steine – und das sollte man für sich beim Verkauf nutzen.“ Entsprechend professionell sollten die Fotos sein, ohne störende Details wie vergessene Zahnbürsten oder Handtücher im Badezimmer. Julia Wagner, ehemalige Leiterin Zivilrecht bei Haus & Grund Deutschland e.V., deutet auf weitere wichtige Details hin: „Wer zum Beispiel von feuchten Wänden oder Asbestbelastung weiß, muss das den Interessenten mitteilen. Man darf nicht lügen.“ Ansonsten entstehen Risiken. Beispielsweise rund um das Thema Haftung. Ehrlichkeit währt gerade beim Hausverkauf am längsten. Im Streitfall könnte der Käufer fordern, den Kaufpreis zu drücken oder den Kauf rückabzuwickeln.
Zudem kann ein Gutachter helfen, meint die Expertin: „Schließlich ist es wichtig, mit einem realistischen Preis an den Markt zu gehen. Sonst sinkt die Chance, die Immobilie schnell zu verkaufen.“ Heißt also im Fazit: Der Immobilienverkauf ohne Makler ist grundsätzlich für jeden machbar. Bei manchen Details wie Fotos oder Preise, ist gründliches Arbeiten erfolgsentscheidend.
