Mehr Verkäufe, höhere Preise:
Immobilienmarkt in Schwerin zieht wieder an – Eigentumswohnungen besonders gefragt
In Schwerin zieht der Immobilienmarkt wieder an: Die Zahl der Verkäufe steigt, Eigentumswohnungen boomen und auch die Preise entwickeln sich nach schwierigen Jahren wieder nach oben.
Der Schweriner Immobilienmarkt sendet nach schwierigen Jahren wieder vorsichtige Aufbruchssignale. Zwar bleibt das Niveau der Boomjahre unerreicht, doch die aktuellen Zahlen aus dem neuen Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt zeigen deutlich: Die Talsohle scheint überschritten. Die Zahl der Grundstückskäufe steigt erneut, Eigentumswohnungen entwickeln sich zum wichtigsten Marktsegment und auch die Preise ziehen wieder moderat an.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat den aktuellen Grundstücksmarktbericht gemeinsam mit der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 1. Januar 2026 im Demmlersaal des Schweriner Rathauses beschlossen. Unter Leitung des Vorsitzenden Ulrich Frisch analysierten die ehrenamtlichen Sachverständigen die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt. Dabei wird deutlich: Die Verunsicherung durch steigende Baupreise, hohe Zinsen, Inflation und die Folgen der Energiekrise wirkt weiterhin nach – dennoch kommt wieder Bewegung in den Markt.
Mit 649 abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen im Jahr 2025 hat der Schweriner Immobilienmarkt gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt. Das entspricht einem Anstieg um 21 Prozent und ist bereits das zweite Jahr in Folge mit steigenden Vertragszahlen. Noch liegt Schwerin damit unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 750 Verträgen pro Jahr, doch der drastische Einbruch aus dem Jahr 2023 mit lediglich 458 Verträgen scheint überwunden.
Eigentumswohnungen dominieren den Markt
Besonders stark gefragt sind Eigentumswohnungen. Sie machen inzwischen rund 60 Prozent aller Transaktionen aus und sind damit der mit Abstand wichtigste Teilmarkt in Schwerin. Vor allem der Weiterverkauf bestehender Eigentumswohnungen nahm deutlich zu. Wurden 2024 noch rund 200 Wohnungen weiterverkauft, stieg diese Zahl 2025 auf 310 Verkäufe. Auch der Erstverkauf legte kräftig zu und stieg um 76 Prozent auf 65 Wohnungen.
Die Preise für Eigentumswohnungen entwickelten sich dabei stabil bis leicht steigend. Für durchschnittlich ausgestattete Wohnungen mit einer Größe zwischen 45 und 120 Quadratmetern lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 1.940 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – rund 30 Euro mehr als im Vorjahr. Auffällig ist dabei, dass Neubauwohnungen auf dem Markt kaum noch eine Rolle spielen. Stattdessen wurden vor allem Wohnungen verkauft, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. In diesem Segment wurden 41 Wohnungen veräußert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag hier bei 2.107 Euro.
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Während der Wohnungsmarkt anzieht, bleibt der klassische Baugrundstücksmarkt nahezu ausgetrocknet. Gerade einmal acht Grundstücke für den Eigenheimbau wurden 2025 in Schwerin verkauft. Vier davon lagen im Stadtteil Warnitz, weitere Grundstücke befanden sich in Neumühle, Friedrichsthal, Wickendorf und Krebsförden. Der Grund für die geringe Zahl liegt laut Gutachterausschuss vor allem im Mangel an neuen Baugebieten.
Weniger Flächenumsatz trotz steigender Nachfrage
Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Flächenumsätzen wider. Insgesamt wurden 2025 nur noch 387.000 Quadratmeter Fläche umgesetzt – ein Rückgang um 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders deutlich fiel der Rückgang bei unbebauten Bauflächen aus. Hier sank der Umsatz auf 71.000 Quadratmeter, fast 200.000 Quadratmeter weniger als 2024. Auch bei bebauten Grundstücken ging der Flächenumsatz um 22 Prozent auf 239.000 Quadratmeter zurück.
Ein Sonderfall hatte die Statistik des Vorjahres zusätzlich verzerrt: 2024 waren mehrere große Gemeinbedarfsflächen verkauft worden, wodurch ein außergewöhnlich hoher Flächenumsatz von 386.000 Quadratmetern entstand. 2025 fiel dieser Wert wieder deutlich auf lediglich 29.000 Quadratmeter zurück.
Der Geldumsatz auf dem Schweriner Immobilienmarkt blieb trotz steigender Vertragszahlen nahezu stabil. Insgesamt wurden Immobilien und Grundstücke im Wert von 224 Millionen Euro umgesetzt – ein leichter Rückgang um zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz bei bebauten Grundstücken sank von 154 auf 143 Millionen Euro. Das Segment Wohnungs- und Teileigentum behauptete sich dagegen stabil bei rund 67 Millionen Euro und konnte sogar leicht zulegen.
Preise für Wohnhäuser steigen wieder leicht
Auch bei klassischen Wohnhäusern zeigen sich erste Preissteigerungen. Für sanierte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre bis 1949 sowie von 1991 bis 2021 lagen die durchschnittlichen Verkaufspreise zwischen 2.530 und 3.150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser wurden für 2.530 bis 2.660 Euro pro Quadratmeter verkauft. Reihenmittelhäuser lagen mit Preisen zwischen 1.980 und 2.540 Euro pro Quadratmeter etwas darunter.
Die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ging allerdings zurück. Insgesamt wurden 53 Objekte verkauft – 21 weniger als im Vorjahr. Stabil blieb dagegen der Markt für Doppel- und Reihenhäuser mit 47 Verkäufen. Gleichzeitig belebt sich der Markt für Mehrfamilienhäuser wieder leicht. Hier wurden 55 Objekte verkauft, nach 51 im Vorjahr.
Bei Mehrfamilienhäusern zeigt sich ebenfalls eine Trendwende bei den Preisen. Voll modernisierte Altbauten bis Baujahr 1956 erzielen inzwischen wieder höhere Erlöse. Für bis 2004 modernisierte Häuser werden im Schnitt etwa 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Wurden die Gebäude nach 2005 modernisiert, steigt der Durchschnittswert auf etwa 1.700 Euro pro Quadratmeter. Nach Preisrückgängen in den Jahren 2023 und 2024 steigen die Werte inzwischen wieder leicht an.
Abrissgrundstücke wieder gefragter
Ein weiterer interessanter Teilmarkt betrifft Grundstücke mit abrisswürdiger Gebäudesubstanz. 2025 wurden in Schwerin elf solcher Verkäufe registriert. Die Entwicklung zeigt, wie stark sich der Markt in den vergangenen Jahren verändert hat. Während die Kaufpreise zwischen 2017 und 2022 teilweise deutlich über den Bodenrichtwerten lagen und zeitweise sogar 192 Prozent des Richtwertniveaus erreichten, folgte danach ein deutlicher Preisrückgang.
Jetzt ziehen auch diese Verkäufe wieder an. Nach Angaben des Gutachterausschuss-Vorsitzenden Ulrich Frisch seien Investoren inzwischen wieder eher bereit, Grundstücke mit abrisswürdigen Gebäuden in innerstädtischen Lagen zu kaufen. Im aktuellen Berichtsjahr wurden diese Grundstücke im Durchschnitt zu 109 Prozent des Bodenrichtwertes verkauft. Die Spannweite reichte dabei von 57 bis 174 Prozent.
Frisch betonte zudem, dass der Gutachterausschuss auf sämtliche notariellen Kaufverträge zugreifen könne, um die tatsächliche Marktentwicklung möglichst genau auszuwerten. Dadurch entstehe ein sehr detailliertes Bild über Preisentwicklungen und Marktbewegungen. Zwar sei die Zahl der Verträge in den vergangenen zwei Jahren wieder gestiegen, „aber wir sind noch nicht da, wo wir mal waren“, so Frisch.
Kaum Bewegung bei den Bodenrichtwerten
Trotz der moderaten Preissteigerungen blieben die Bodenrichtwerte in Schwerin insgesamt weitgehend stabil. Der Baulandpreisindex stieg lediglich minimal von 128,5 auf 128,8 Punkte. Veränderungen gab es allerdings in einigen innerstädtischen Sanierungsgebieten. Besonders hervorgehoben wurde die teilweise Aufhebung des Sanierungsgebietes „Schelfstadt-Erweiterung“. Die dortigen Grundstücke wurden neuen Bodenrichtwertzonen zugeordnet.
Für Immobilienbesitzer bedeutet die Stabilität der Bodenrichtwerte zunächst einmal Planungssicherheit. Größere Wertsprünge bei Grundstücken bleiben aus. Dennoch spielen Bodenrichtwerte weiterhin eine wichtige Rolle – etwa bei Verkäufen, Finanzierungen oder steuerlichen Bewertungen. Vor allem im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer gewinnen sie zunehmend an Bedeutung.
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Denn Bodenrichtwerte fließen unmittelbar in die Berechnung der Grundsteuer ein. Steigen die Bodenrichtwerte langfristig, kann das mittelbar auch zu höheren Steuerlasten für Eigentümer führen. Das gilt sowohl für private Hausbesitzer als auch für Unternehmen mit größeren Grundstücksflächen.
Auswirkungen auf Mieten und kommunale Unternehmen
Auch kommunale Unternehmen beobachten die Entwicklung aufmerksam. Für städtische Wohnungsbaugesellschaften oder Betriebe mit größeren Grundstücksbeständen beeinflussen Bodenrichtwerte die bilanziellen Werte ihrer Immobilien. Gleichzeitig wirken sich steigende Grundstückswerte mittelbar auf Investitions- und Finanzierungskosten aus.
Besonders relevant sind die Bodenrichtwerte außerdem für die Erbpacht. Die Höhe vieler Erbbauzinsen orientiert sich am Grundstückswert. Steigen die Bodenrichtwerte dauerhaft, könnten deshalb langfristig auch höhere Einnahmen für die Stadt durch Erbpachtverträge entstehen. Kurzfristig ist dieser Effekt in Schwerin jedoch begrenzt, da die Bodenrichtwerte aktuell nahezu unverändert geblieben sind.
Ob steigende Bodenrichtwerte automatisch auch höhere Mieten bedeuten, lässt sich dagegen nicht pauschal beantworten. Sie sind zwar ein Faktor bei der Kalkulation von Neubauten und Investitionen, entscheidend bleiben aber vor allem Baukosten, Zinsen und die allgemeine Nachfrage am Wohnungsmarkt. Dennoch können dauerhaft steigende Grundstückswerte mittelbar dazu beitragen, dass sich Wohnraum verteuert – insbesondere im Neubausegment.
Insgesamt zeigt der Grundstücksmarktbericht ein Bild vorsichtiger Stabilisierung. Die Unsicherheiten am Immobilienmarkt sind zwar weiterhin spürbar, doch Schwerin scheint sich Schritt für Schritt von den Verwerfungen der vergangenen Jahre zu lösen. Besonders Eigentumswohnungen treiben den Markt derzeit an. Gleichzeitig bleibt das fehlende Angebot an Baugrundstücken ein zentrales Problem für den Wohnungsbau in der Landeshauptstadt.
