Close

Mietspiegel kommt spät, aber er ist jetzt da

Die Verspätung ist durchaus bemerkenswert, nun aber liegt der Mietspiegel für die Landeshauptstadt vor. Wer in letzter Zeit einen Mietvertrag unterschrieben hat, dürfte bei so einigen Zahlen seinen Augen nicht

  • Veröffentlicht Mai 25, 2022
Neubauwohnungen in Schwerin sind zu den Angaben des Mietspiegels eher schwer zu bekommen. | Foto: Symbolbild

Wer in den vergangenen Wochen oder Monaten eine Wohnung in Schwerin gesucht hat, kennt die Problematik: Die Mieten in der Landeshauptstadt haben teilweise schmerzhafte Höhen erreicht. Und so richtig scheint ein Ende nicht in Sicht. Selbst eine frisch hergerichtete Wohnungen im teilsanierten Plattenbau in der Altstadt kann da schon mal für 9,-€ kalt je Quadratmeter in den Angebotslisten auftauchen: Wenn es überhaupt echte Listen gibt. Denn auch die Auswahl hat sich doch spürbar verringert. Für Hauseigentümer eine Freude – für Mieter teilweise ein Grauen.

 

Mietspiegel tritt am 1. Juni 22 in Kraft

Eine wesentliche Grundlage der regelmäßig ansteigenden Mieten in unserer Stadt ist der Mietspiegel. An den in diesem dargestellten Wohnungsmieten können Wohnungseigentümer mögliche Mieterhöhungsideen ausleben. Normalerweise tritt ein solches Papier zum 1. Januar in kraft. Aus verschiedenen Gründen verzögerte sich die Erstellung des aktuellen Mietspiegels um mehrere Monate. Nun aber hat der zuständige Arbeitskreis den neuen Mietspiegel für die Landeshauptstadt beschlossen. Er ist ab 1. Juni 2022 wirksam und löst den Mietspiegel 2020/21 ab. Für die neue Übersicht standen Daten von 21.397 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelte es sich um 7.180 Bestandsmieten und 14.217 Neuvertragsmieten. Diese Stichprobe lieferte sichere Angaben zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Frei vereinbarte Mieten sind im untersuchten Zeitraum vom 01.09.2015 bis 31.08.2021, dem nun gesetzlich vorgeschriebenen Betrachtungszeitraum, im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich 1,65 Prozent nur gering gestiegen. In der Schweriner Innenstadt ist ebenfalls nur ein geringer Anstieg zu verzeichnen. Insgesamt macht sich bemerkbar, dass der Gesetzgeber ab 01.01.2020 den Betrachtungszeitraum im Mietspiegel von 4 auf 6 Jahre erhöht hat.

 

Verschiedene Faktoren entscheiden – Lage nicht unerheblich

Die Faktoren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen sind die entscheidenden Faktoren auch auf dem Schweriner Wohnungsmarkt. Die Wohnungsmieten in der Landeshauptstadt Schwerin schwanken im Mittelwert je nach Ausstattung, Baualtersklasse (BAK) und Größe der Wohnungen zwischen 4,55 €/m² und 9,95 €/m² Wohnfläche. Der höchste Wert mit 9,95 €/m² steht im Mietspiegelfeld „BAK 4 Altbau über 19 Ausstattungspunkte“ mit einer Wohnungsgröße bis 40 m². Der niedrigste Wert mit 4,55 €/m² ist für den „Altbau, Baujahr bis 1956 nicht modernisiert“ mit einer Wohnungsgröße bis 60 m² ausgewiesen.

Der Mietspiegel 2022/23 weist zudem wieder Lagefaktoren für einige Stadtteile in Abhängigkeit von der Baualtersklasse aus. So ergab sich für den Stadtteil Feldstadt weder ein Zu- noch ein Abschlag, während im Stadtteil Altstadt bei allen Baualtersklassen außer 2 A ein Zuschlag in Höhe von 0,05 €/m² erstmals als qualifiziert ausgewiesen wird. Für den Stadtteil Weststadt ergab sich ein Zuschlag von 0,25 €/m² bei der Baualtersklasse 2 B. Neu ist der Lagefaktor im Stadtteil Werdervorstadt mit 0,10 €/m².

 

Auch Baualtersklassen von Relevanz

Für das Vorhandensein eines Balkons bzw. einer Terrasse ergab sich nach Auswertung des Datenmaterials auch dieses Mal kein Zuschlag. Als Besonderheit hat die Auswertung einen Zuschlag für die Sonderwohnform Apartments (bis 30 m² Wohnfläche) in den Baualtersklassen 4 A und 4 B in Höhe von 0,45 €/m² bzw. 1,95 €/m² ergeben. Erstmals wird auch bei der Baualtersklasse 3 ein Zuschlag und zwar in Höhe von 0,05 €/m² ausgewiesen. Bei der Auswertung hat sich bei der Baualtersklasse 4 gezeigt, dass sich eine Abhängigkeit der Miethöhe vom Zeitpunkt der Wohnungs- oder Gebäudemodernisierung ergibt (siehe Tab. 6). Dabei ist zu unterscheiden, ob die Modernisierung nach dem 01.01.2005 erfolgte oder zu einem früheren Zeitpunkt. Dementsprechend sind Zu- bzw. Abschläge auf das jeweilige Mietspiegelfeld anzuwenden.

 

Anwendungsbeispiele dürften manch aktuelle Mieter erstaunen

Hier einige Beispiele zu möglichen Anwendungsfällen des Mietspiegels für typische Wohnungen im Stadtgebiet. Ein genauer Blick zeigt, dass die im Mietspiegel genannten Werte teilweise weit unter dem liegen, was derzeit öffentlich angeboten wird. Längst also sind die Zahlen von der Realität überholt.

  • In der Werdervorstadt ist die Bautätigkeit täglich zu spüren. Hier entstehen seit Jahren die meisten Neubauwohnungen. Bei neu errichteten Wohnungen der Baualtersklasse 1 A bis 80 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,00 €/m² (Spanne 8,01 – 9,85 €/m²) und bei großen Wohnungen über 100 m² bei 9,85 €/m² (Spanne 8,98 – 11,34 €/m²). Diese Mieten verstehen sich einschließlich eines Stellplatzes und mit mehrheitlich einem Aufzug. Für die Lage in diesem Stadtteil ergibt sich ein Zuschlag von 0,10 €/m².
  • Im Stadtteil Krebsförden – Zum Schulacker, Ellerried und Eckdrift sind in den 90er Jahren sehr viele Wohnungen entstanden. Bei einer Ausstattung bis 15 Punkte in der Baualtersklasse 1 B und einer Wohnung bis 80 m² liegt die Miete hier bei 5,55 €/m².
  • Im Stadtteil Mueßer Holz sind neben vielen modernisierten auch noch nicht modernisierte Wohnungen zu finden. In der Baualtersklasse 3 bis 60 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Stadtteil bei 4,95 €/m². Dieser Wert ergibt sich aus dem Mietspiegelfeld mit 4,85 €/m² und dem Lagefaktor von + 0,10 €/m².
  • Die Paulsstadt ist gekennzeichnet durch eine sehr unterschiedliche Wohnungsstruktur. Hier findet man unter anderem Apartments mit einer Größe bis
    30 m². Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich für eine derartige Wohnung in diesem Stadtteil wie folgt: der Tabellenwert (Baualtersklasse 4 B) beträgt bei einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten = 7,25 €/m², für die Paulsstadt ist ein Lagefaktor von – 0,05 €/m² ausgewiesen und zusätzlich für Apartments ein Zuschlag von 1,95 €/m² ansetzbar; in der Summe beträgt die Vergleichsmiete somit 9,15 €/m².
  • Wohnungen im Stadtteil Schelfstadt sind sehr beliebt bei den Mietern. Wenn man nun hier eine Wohnung bis 100 m² mit einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten mieten möchte, die um 2010 saniert wurde, so liegt die ortübliche Vergleichsmiete (Baualtersklasse 4 B) bei 8,05 €/m². Diese setzt sich wie folgt zusammen: der Tabellenwert beträgt 7,25 €/m² zuzüglich einem Lagefaktor von 0,35 €/m² und einem Modernisierungszuschlag von 0,45 €/m².

 

Mietspiegel ermittelt transparent die ortsüblichen Vergleichsmieten

„Der Schweriner Mietspiegel 2022/2023 bildet den Schweriner Wohnungsmarkt transparent ab und ermittelt die ortsüblichen Vergleichsmieten. Als Instrument zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten hat sich der Mietspiegel seit seiner erstmaligen Aufstellung im Jahr 1997 bestens bewährt“, so die Aussage der Mitglieder des Arbeitskreises bei der Beschlussfassung. „Der neue Mietspiegel ist unter www.schwerin.de/gutachterausschuss  zusammen mit einer ausführlichen Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels zu finden. Ebenso sind dort alle vorherigen Mietspiegel sowie weitere Informationen zu diesem Thema abrufbar“, ergänzt Ulrich Frisch, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Im BürgerBüro des Stadthauses ist der Mietspiegel in gedruckter Form gegen eine Schutzgebühr von 1 Euro erhältlich. Der Mieterbund (www.mieterbund-schwerin.de) und der Verein Haus & Grund Schwerin e.V. (www.haus-und-grund-mv.de) bieten weitergehende Informationen und Beratungen an.

 

Auch zukünftig auf Mieter und Vermieter angewiesen

Auch zukünftig hofft der Arbeitskreis Mietspiegel auf eine hohe Bereitschaft von Mietern und Vermietern, Daten zur Erstellung des Mietspiegels bereitzustellen. Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherindex. Der Arbeitskreis hat sich für eine Anpassung anhand einer aktuell erhobenen Stichprobe entschieden. Wenn sich in dem Zeitraum 09/2019 bis 08/2023 die Netto-Kaltmiete verändert oder durch eine Neuvermietung erstmalig eine Netto-Kaltmiete vereinbart wird, werden diese Mietangaben für den kommenden Mietspiegel benötigt. Unter www.schwerin.de/gutachterausschuss steht dafür schon jetzt ein Fragebogen zum Download bereit.

Written By
Redaktion

der digitalen Tageszeitung Schwerin-Lokal. Kontakt: redaktion@schwerin-lokal.de

Kommentiere den Beitrag

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert