Wohnquartier an der Cottbuser Straße:
Warum der Investor zehn Jahre ohne Gewinn plant
38 Sozialwohnungen entstehen derzeit an der Cottbuser Straße. Hinter dem Projekt steckt ein ungewöhnliches Finanzierungsmodell: Das Land stellt Millionen bereit, der Investor plant langfristig und rechnet zunächst bewusst ohne Gewinn.
In Kürze:
- Ungewöhnliche Finanzierung: Für die ersten 38 Wohnungen fließen 12,145 Millionen Euro als zinsloses Förderdarlehen. Rund 4,25 Millionen Euro davon müssen nicht zurückgezahlt werden.
- Bau-Turbo kommt zum Einsatz: Wegen Abweichungen vom Bebauungsplan nutzt die Stadt die neuen Regelungen. Der Investor lobt das Tempo der Verwaltung – innerhalb von rund drei Monaten wurde das Projekt auf den Weg gebracht.
- 159 Wohnungen sind das Ziel: Michael Türk plant drei weitere Gebäude mit 121 Wohnungen. Er setzt auf eine langfristige Finanzierung und rechnet nach eigenen Angaben in den ersten zehn Jahren nicht mit Gewinnen.
Nach Jahren des Stillstands wird an der Cottbuser Straße in Neu Zippendorf wieder gebaut. Am Dienstag erfolgte der symbolische erste Spatenstich für 38 öffentlich geförderte Wohnungen. Bis Oktober 2027 soll das erste Gebäude fertig sein. Weitere 121 Wohnungen sind geplant.
Doch wie lässt sich ein Neubau finanzieren, wenn die Nettokaltmiete zunächst auf sechs Euro je Quadratmeter begrenzt ist? Antworten des Bauministeriums Mecklenburg-Vorpommern auf eine Anfrage von Schwerin-Lokal und Angaben des Investors Michael Türk zeigen, wie stark das Vorhaben auf langfristige Finanzierung ausgerichtet ist.
12,1 Millionen Euro sind kein klassischer Zuschuss
Für den ersten Bauabschnitt stellt das Land insgesamt 12,145 Millionen Euro aus dem Programm „Wohnungsbau Sozial“ bereit. Anders als die Bezeichnung „Förderung“ vermuten lassen könnte, handelt es sich dabei nicht vollständig um einen Zuschuss.
Das Geld wird als unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit von 40 Jahren gewährt. Die Mittel stammen nach Angaben des Bauministeriums aus Bundes- und Landesmitteln.
Allerdings muss der Investor nicht die gesamte Summe zurückzahlen. Auf das Förderdarlehen wird ein Tilgungsnachlass von 35 Prozent gewährt. Das entspricht 4.250.750 Euro. Dieser Teil der Förderung muss nicht zurückgezahlt werden.
Damit verbleiben rechnerisch rund 7,89 Millionen Euro, die über die Laufzeit zurückzuführen sind, ohne Zinsen.
Die jetzt zugesagte Förderung gilt ausschließlich für die 38 Wohnungen des ersten Bauabschnitts. Die zusätzlich angekündigten 121 Wohnungen sind darin nicht enthalten. Ob und in welchem Umfang auch diese gefördert werden können, ist damit noch offen.
Nettokaltmiete beginnt bei sechs Euro
Mit der staatlichen Unterstützung sind klare Bedingungen verbunden. Alle 38 Wohnungen unterliegen nach Angaben des Ministeriums einer Belegungsbindung von 40 Jahren. Die Frist beginnt mit der Bezugsfertigkeit.
Bei der Erstvermietung darf die Nettokaltmiete höchstens sechs Euro je Quadratmeter betragen. Die Wohnungen können damit nicht frei am Markt vermietet werden. Für den Bezug ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.
Auch spätere Mieterhöhungen sind begrenzt. Erstmals dürfen sie ab dem vierten Jahr nach der Bezugsfertigkeit vorgenommen werden. Anschließend ist eine Erhöhung jeweils innerhalb von zwei Jahren um höchstens 25 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat möglich.
Bei einer im Projekt genannten durchschnittlichen Wohnungsgröße von gut 80 Quadratmetern würde die anfängliche Nettokaltmiete damit rechnerisch bei rund 480 Euro im Monat liegen. Hinzu kommen die Betriebs- und Heizkosten.
Investor rechnet zunächst nicht mit Gewinn
Das Modell funktioniert deshalb anders als eine klassische Projektentwicklung, bei der Wohnungen gebaut und anschließend verkauft oder möglichst schnell hohe Renditen erwirtschaftet werden sollen.
Investor Michael Türk sagte im Gespräch mit Schwerin Lokal, dass das Eigenkapital für das Projekt aus einer Familienstiftung komme. Die Investition sei langfristig und generationsübergreifend angelegt.
Lesen Sie auch:
Kurzfristige Gewinne stünden nicht im Mittelpunkt. Nach seinen Angaben kalkuliert Türk für die ersten zehn Jahre bewusst nicht mit Gewinnen aus dem Projekt.
Das ist angesichts der langen Mietpreisbindung ein wichtiger Teil der Kalkulation. Auf der einen Seite erhält der Investor ein zinsfreies Förderdarlehen und muss durch den Tilgungsnachlass einen erheblichen Teil davon nicht zurückzahlen. Auf der anderen Seite verpflichtet er sich, die Wohnungen über Jahrzehnte zu festgelegten Bedingungen anzubieten.
Bau-Turbo ermöglicht Abweichungen vom Bebauungsplan
Ausdrücklich lobt Türk die Zusammenarbeit mit der Stadt. Als Michael Türk seine Pläne bei der Stadtverwaltung vortrug, spürte er nach eigenen Aussagen anfangs etwas Zurückhaltung. Als er in Gesprächen sein Konzept erläuterte, drehte sich diese Zurückhaltung aber schnell in Unterstützung. Innerhalb von drei Monaten habe man dann gemeinsam das Projekt auf den Weg bringen können.
Nach Angaben der Stadt reicht der Austausch mit dem Investor allerdings bereits weiter zurück: Das erste Gespräch zwischen Türk und dem Fachdienst Stadtentwicklung und Stadtplanung fand demnach im Februar 2025 statt.
Für das Wohnquartier an der Cottbuser Straße wird der sogenannte Bau-Turbo genutzt. Hintergrund sind zwei Abweichungen vom bestehenden Bebauungsplan: Die vorgesehene Baugrenze wird leicht verschoben, zudem soll die ursprünglich geplante Tiefgarage nicht gebaut werden. Mithilfe der neuen Regelungen können diese Änderungen planungsrechtlich berücksichtigt werden, ohne zunächst ein langwieriges Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans durchlaufen zu müssen. Zusätzliche öffentliche Erschließungsarbeiten waren für das jetzige Bauvorhaben nach Angaben der Stadt nicht erforderlich.
Auf dem Grundstück sollte schon früher gebaut werden
Dass an dieser Stelle überhaupt gebaut wird, ist nicht selbstverständlich. Das Grundstück zwischen Cottbuser Straße und Hamburger Allee hat bereits eine längere Planungsgeschichte.
Schon vor Jahren sollte dort unter einem anderen Projektentwickler der „Wohnpark am Buchenhain“ entstehen. Vorgesehen waren mehrere Wohngebäude. Das Projekt kam jedoch nicht wie geplant voran. Warum das 2019 begonnene Vorhaben letztlich nicht umgesetzt wurde, kann die Stadt nach eigenen Angaben nicht beantworten. Die Gründe seien ihr nicht bekannt; Auskunft darüber könne nur der damalige Eigentümer geben.
Das heutige Konzept unterscheidet sich zudem deutlich von den damaligen Planungen. Statt Wohngebäuden, die als Wohneigentum vorgesehen waren, sollen nun Mietwohnungen des sozialen Wohnungsbaus entstehen. Auch die Bebauung verändert sich: Waren zuvor neun einzelne Gebäude mit quadratischer Grundfläche geplant, sieht das neue Konzept drei rechtwinklige Gebäude mit längeren Gebäudekanten vor.
Eine Verbindung zwischen alter und neuer Planung gibt es dennoch. Nach Angaben der Stadt entspricht das Gebäude, für das am Dienstag der erste Spatenstich erfolgte, in seiner Kubatur – also in seinen äußeren Abmessungen und seinem Bauvolumen – dem damals vorgesehenen Seniorenheim.
Nun entsteht zunächst ein fünfgeschossiges Gebäude mit 38 Wohnungen. Nach Angaben des Investors sollen überwiegend größere Wohnungen mit vier und fünf Zimmern gebaut werden. Das Gebäude erhält zudem ein Gründach. Die Fertigstellung ist für den 1. Oktober 2027 vorgesehen.
Aus 38 könnten insgesamt 159 Wohnungen werden
Dabei soll es nach den Vorstellungen des Investors nicht bleiben. Türk plant auf dem Gelände drei weitere Gebäude mit zusammen 121 Wohnungen. Damit könnten auf dem Areal insgesamt 159 öffentlich geförderte Wohnungen entstehen.
Damit unterscheidet sich das neue Vorhaben auch beim Umfang von der früheren Planung: Damals waren rund 120 Wohnungen vorgesehen, nun sind es nach den Plänen des Investors knapp 160. Entscheidend verändert hat sich zugleich die Art des Wohnraums, vom geplanten Wohneigentum hin zu geförderten Mietwohnungen.
Für das Gesamtvorhaben nennt der Investor ein geplantes Investitionsvolumen von rund 60 Millionen Euro. Mit der Stadt laufen bereits Gespräche über die weiteren Bauabschnitte.
Die jetzt zugesagten 12,145 Millionen Euro aus der sozialen Wohnraumförderung dürfen allerdings nicht mit einer Förderung des gesamten Quartiers gleichgesetzt werden. Das Bauministerium stellt auf Anfrage ausdrücklich klar, dass bislang lediglich die ersten 38 Wohnungen Gegenstand dieser Förderung sind.
Ob auch für die weiteren 121 Wohnungen Fördermittel beantragt oder bereits in Aussicht gestellt wurden, ist bislang nicht bekannt.
Sollte das Gesamtprojekt wie angekündigt umgesetzt werden, würde nach jahrelangem Stillstand auf dem Grundstück ein größeres neues Wohnquartier in Neu Zippendorf entstehen. mit Wohnungen, deren Mietpreise langfristig nicht allein vom freien Wohnungsmarkt bestimmt werden.
Transparenzhinweis: Dieser Artikel wurde nach der Veröffentlichung um Antworten der Landeshauptstadt Schwerin auf eine Anfrage von Schwerin Lokal ergänzt.
