Mietersuche:
Warum viele Vermieter unbewusst Datenschutzregeln verletzen
Viele Vermieter verlangen bei der Mietersuche zu früh persönliche Daten und riskieren damit Datenschutzverstöße. Experte Victor Baumann erklärt das Dilemma und zeigt mögliche Lösungen auf.
Viele Vermieter erfassen bei der Suche nach passenden Mietern mehr Daten, als nach Datenschutzrecht zu diesem Zeitpunkt zulässig ist. Darauf weist Victor Baumann hin. Als Experte für Immobilienvermarktung und COO der Immobilienplattform ohne-makler.net sieht er eine deutliche Diskrepanz zwischen rechtlichen Vorgaben und der praktischen Umsetzbarkeit eines sinnvollen Vermietungsprozesses. Die Folge: Viele Vermieter gehen unwissentlich rechtliche Risiken ein.
Herr Baumann, inwiefern verstoßen Vermieter gegen geltendes Recht?
Auf Wohnungsangebote in gefragten Lagen bewerben sich häufig sehr viele Interessenten, teilweise mehrere hundert. Da nicht alle zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden können, muss eine Vorauswahl stattfinden. Wenn diese Vorauswahl nicht zufällig, sondern fair und anhand konkreter Kriterien erfolgen soll, benötigen Vermieter Informationen, die einen Vergleich ermöglichen.
Und genau hier beginnen die rechtlichen Probleme, denn nach der aktuellen Orientierung der Datenschutzkonferenz dürfen zu diesem Zeitpunkt abgesehen von einem Namen und einer Kontaktmöglichkeit überhaupt keine weiteren Infos oder Dokumente erfragt werden.
Ist es nicht verständlich, dass Vermieter sich ein umfassendes Bild machen möchten?
Natürlich. Eine Vermietung bedeutet trotz Belegen und Verträgen immer auch einen erheblichen Vertrauensvorschuss. Vermieter entscheiden, wem sie ein wertvolles Stück Eigentum für eine unbestimmte Zeit überlassen. Dabei geht es einerseits um den Umgang mit der Immobilie und um eine harmonische Hausgemeinschaft und andererseits natürlich auch darum abzuschätzen, ob die Miete zuverlässig gezahlt werden kann.
Wenn hier etwas nicht passt, entstehen Vermietern schnell hohe Kosten und viel Ärger. Der Wunsch nach belastbaren Informationen ist also absolut nachvollziehbar – nur eben erst zu einem späteren Zeitpunkt erlaubt.
Was bedeutet das konkret? Wann dürfen Vermieter welche Angaben einfordern?
Vor oder bis zur Besichtigung dürfen Vermieter im Kern nur Name, Vorname und eine Kontaktmöglichkeit erfragen. Bei Sozialwohnungen können Angaben zum Wohnberechtigungsschein hinzukommen. Eine Identitätsprüfung darf beim Besichtigungstermin zwar stattfinden, allerdings dürfen Ausweisdokumente auch hier lediglich vorgezeigt und die Prüfung dokumentiert werden.
Erst nach der Besichtigung und bei weiterhin bestehendem Interesse des Mietinteressenten dürfen die üblichen Angaben zur Mieterauswahl abgefragt werden. Dazu gehören die Anzahl der einziehenden Personen, Beruf, Arbeitgeber, Einkommen, Haustiere, Auskünfte über laufende Insolvenzverfahren sowie Räumungstitel wegen Mietrückständen aus den letzten fünf Jahren.
Einkommensnachweise und Bonitätsnachweise dürfen Vermieter sogar erst dann verlangen, wenn sie sich für einen bestimmten Interessenten entschieden haben.
Als Pflichtangabe grundsätzlich nicht zulässig sind zum Beispiel: Familienstand, Staatsangehörigkeit, Geburtsort, Religion, ethnische Herkunft, Vorstrafen, laufende Ermittlungsverfahren, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Konkrete finanzielle Belastungen wie Darlehen oder Unterhalt, Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen sowie Kontaktdaten vorheriger Vermieter.
Das erschwert die Auswahl geeigneter Kandidaten. Ist der rechtlich saubere Weg nicht auch zum Nachteil der Mieter?
Ja. Genau darin liegt das Dilemma. Wenn Vermieter vor der Besichtigung kaum belastbare Informationen erheben dürfen, müssen sie entweder sehr viele Menschen einladen oder nach dem Zufallsprinzip vorauswählen. Das erschwert den Prozess für Vermieter natürlich – die wirklich Leidtragenden sind hier aber die Mieter.
Ein Beispiel: 300 Interessenten bewerben sich auf eine Wohnung. Davon werden 100 zu Besichtigungen eingeladen, 75 erscheinen tatsächlich. Erst danach dürfen umfangreichere Angaben eingeholt werden. Viele Interessenten haben sich dann umsonst Hoffnungen gemacht, sind umsonst angereist oder haben sich sogar Urlaub genommen.
Eine strukturierte Vorauswahl kann dagegen die Qualität des Besichtigungstermins für beide Seiten deutlich verbessern. Der Vermieter kann sich auf eine kleinere Anzahl ernsthaft geeigneter Interessenten konzentrieren und diese in Ruhe persönlich durch die Immobilie führen. Datenschutzrechtlich ist genau diese frühe Vorauswahl aber schwierig.
Wie gehen Sie bei ohne-makler.net mit diesem Problem um?
Wir sehen darin ein echtes strukturelles Problem: Die Rechtslage schützt zu Recht die Daten der Mietinteressenten, erschwert aber zugleich einen praktisch sinnvollen Auswahlprozess. Deshalb arbeiten wir an einem OM-Mieterprofil, das genau diesen Konflikt entschärfen soll.
Die Idee dahinter: Mietinteressenten können freiwillig ein Profil anlegen und ausgewählten Anbietern gezielt Informationen freigeben. Sie behalten dabei die Kontrolle darüber, welche Angaben sie teilen, wem sie diese zugänglich machen und zu welchem Zeitpunkt. Vermieter wiederum erhalten einen strukturierteren Überblick über passende Interessenten, ohne sich durch unzählige unterschiedlich aufgebaute Nachrichten und Anhänge arbeiten zu müssen.
Damit setzen wir nicht auf einen verpflichtenden Fragenkatalog für Vermieter, sondern auf eine freiwillige, nutzergesteuerte Freigabe durch die Mietinteressenten. Unser Ziel ist ein Prozess, der für beide Seiten praktikabler wird: Weniger unnötiger Datenaustausch, mehr Übersicht und eine fairere Vorauswahl, in der möglichst keine Anfrage mehr untergeht oder übersehen wird.
Über Victor Baumann
Victor Baumann ist Chief Operating Officer (COO) der Immobilienplattform ohne-makler.net. Seit 2019 entwickelt er Vermarktungsprozesse und digitale Lösungen für private Eigentümer. Als Experte für Immobilienvermarktung beschäftigt er sich insbesondere mit Vermietung, Mieterauswahl und der praxisnahen Umsetzung rechtlicher Vorgaben.
