Warum wir ein Ferienhaus in Schweden gekauft haben – und wie du es auch kannst

Plöt­zlich tauchte es auf – ein kleines rotes Holzhaus an einem stillen See in Små­land. Der Preis war erschwinglich, die Natur war wild und wun­der­schön, und irgen­det­was in uns sagte: Das ist es. Wir sind eine deutsche Fam­i­lie aus München. Wir hat­ten noch nie eine Immo­bilie im Aus­land gekauft. Wir wussten nichts über schwedis­che Geset­ze, Hypotheken oder das Bietver­fahren. Aber heute, zwei Jahre später, sitzen wir auf unser­er Veran­da und hören die Stille – und wir bereuen nichts. In diesem Artikel erzählen wir von unser­er Reise. Wir teilen Kosten, Fehler, die wir gemacht haben, und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für alle, die über den Kauf eines Ferien­haus­es in Schwe­den nach­denken.

Schwe­den hat etwas, das man im Rest Europas kaum find­et. Es geht nicht nur um die Natur – auch wenn die Seen, die Wälder und die Stille wirk­lich magisch sind. Es geht um eine Lebensweise.

Das Allemansrätten – Freiheit in der Natur

In Schwe­den hat jed­er das Recht, sich frei in der Natur zu bewe­gen – dank des soge­nan­nten Jed­er­mannsrechts (Alle­man­srät­ten). Du kannst wan­dern, pad­deln und fast über­all zel­ten. Wenn du ein Ferien­haus in Schwe­den kauf­st, kauf­st du nicht nur ein Haus – du kauf­st Zugang zu einem ganzen Lebensstil.

Warum immer mehr Deutsche in Schweden kaufen

In den let­zten Jahren ist das Inter­esse deutsch­er Käufer deut­lich gestiegen. Laut Sta­tis­tics Swe­den (SCB) besaßen aus­ländis­che Staats­bürg­er im Jahr 2023 über 25.000 Freizeitim­mo­bilien in Schwe­den – und der Anteil deutsch­er Käufer wächst stetig.

Die Gründe liegen auf der Hand:

• Die Preise sind deut­lich niedriger als in Bay­ern oder Baden-Würt­tem­berg
• Die Natur ist unberührt und frei zugänglich
• Schwe­den ist ein sicheres und sta­biles EU-Land
• Die Reisedis­tanz mit dem Auto oder Flugzeug ist gut mach­bar

Was kostet ein Ferienhaus in Schweden wirklich?

Das ist die Frage, die alle stellen – und die Antwort hängt stark davon ab, wo in Schwe­den du kaufen möcht­est.

Preisniveaus nach Region

Quelle: Hemnet.se – Schwe­dens größtes Immo­bilien­por­tal

Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf?

Viele vergessen, die Kaufnebenkosten einzukalkulieren. Das Wichtig­ste im Überblick:

• Stäm­pel­skatt – 1,5% des Kauf­preis­es (Grun­der­werb­s­teuer)
• Pant­brev – ca. 2% bei neuer Hypothek
• Mak­lerge­bühr – wird in Schwe­den nor­maler­weise vom Verkäufer bezahlt
• Lag­fart­san­sökan – Grund­buchein­trag beim Lant­mä­teri­et, ca. 825 SEK

Ins­ge­samt soll­test du 2–4% zusät­zlich zum Kauf­preis als Ein­malkosten ein­pla­nen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

• Fastighet­savgift (Grund­s­teuer): max. 9.287 SEK/Jahr (2024)
• Hausver­sicherung: ca. 3.000–6.000 SEK/Jahr
• Strom und Wass­er: abhängig von Größe und Nutzung
• Win­ter­wartung wenn du nicht ganzjährig dort leb­st

Schritt für Schritt: So läuft der Kauf ab

Das schwedis­che Sys­tem für Immo­bilienkäufe unter­schei­det sich deut­lich vom deutschen. Hier ist alles, was du wis­sen musst.

Schritt 1 – Die richtige Region finden

Lege zunächst fest, was dir am wichtig­sten ist. See oder Meer? Wald oder offene Land­schaft? Nahe ein­er Stadt oder völ­lig abgeschieden?

Die beliebtesten Regio­nen für deutsche Käufer sind Små­land, Dalar­na und Värm­land. Ein bre­ites Ange­bot an Ferien­häusern in Schwe­den find­est du auf nordihaus.de – ein­er Plat­tform speziell für deutschsprachige Käufer, die ein Haus in Schwe­den suchen.

Schritt 2 – Besichtigung ist Pflicht

In Schwe­den trägt der Käufer die volle Ver­ant­wor­tung für die Prü­fung der Immo­bilie – die soge­nan­nte Under­sökn­ingsp­likt. Beauf­trage immer einen Gutachter (Besik­t­nings­man) bevor du ein Ange­bot abgib­st. Die Kosten betra­gen ca. 5.000–10.000 SEK, kön­nen dir aber hun­dert­tausende Kro­nen ers­paren.

Schritt 3 – Das Bietverfahren (Budgivning)

Das schwedis­che Biet­sys­tem kann für Deutsche unge­wohnt sein. So funk­tion­iert es:

1. Du meldest dein Inter­esse beim Mak­ler an
2. Die Gebote wer­den dig­i­tal oder tele­fonisch abgegeben
3. Alle Gebote sind öffentlich ein­se­hbar
4. Das höch­ste Gebot gewin­nt – aber der Verkäufer entschei­det, an wen er verkauft

Tipp: Lege deinen Max­i­mal­preis im Voraus fest und halte dich daran. Die Biet­phase kann sehr schnell gehen.

Schritt 4 – Kaufvertrag und Übergabe

Nach Gebot­san­nahme wird ein Kaufver­trag (Köpeav­tal) unterze­ich­net. In Schwe­den ist kein Notar notwendig – der Mak­ler regelt dies. Die Über­gabe erfol­gt in der Regel 1–3 Monate nach Ver­trag­sun­terze­ich­nung.

Die Immo­bilie wird anschließend beim Lant­mä­teri­et – dem staatlichen schwedis­chen Grund­buchamt – einge­tra­gen.

Schritt 5 – Finanzierung als ausländischer Käufer

Als EU-Bürg­er hast du das volle Recht, in Schwe­den ohne Ein­schränkun­gen Immo­bilien zu kaufen. Für die Finanzierung gibt es zwei Wege:

Option 1 – Schwedis­che Bank (Bolån)
Schwedis­che Banken vergeben Hypotheken auch an aus­ländis­che Käufer, fordern aber oft eine hohe Eigenkap­i­talquote von 30–40% oder ein Einkom­men in Schwe­den.

Option 2 – Deutsche Bank
Viele deutsche Käufer belei­hen ihre deutsche Immo­bilie und kaufen das Ferien­haus in Schwe­den damit bar. Das ist oft der ein­fach­ste und schnell­ste Weg.

Anhang:
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Unsere ehrliche Bilanz nach zwei Jahren

Wir wollen ehrlich sein – es war nicht immer ein­fach. Es gab Bürokratie, Sprach­bar­ri­eren und ein Biet­sys­tem, das wir anfangs nicht ver­standen haben.

Was wir anders machen würden

• Wir hät­ten früher einen schwedis­chen Anwalt hinzuge­zo­gen
• Wir hät­ten die Bre­it­band­verbindung vor dem Kauf geprüft – auf dem Land kann sie begren­zt sein
• Wir hät­ten die Nach­barn nach der Win­ter­wartung des Haus­es gefragt

Lohnt es sich wirklich?

Ja. Ohne jeden Zweifel.

Jeden Som­mer ver­brin­gen wir sechs Wochen am See. Die Kinder pad­deln Kanu, wir pflück­en Beeren und Pilze, und die Abende ver­brin­gen wir auf der Veran­da mit Blick aufs Wass­er. Das ist ein Leben, das wir in München für das­selbe Geld nie kaufen kön­nten.

Häufige Fragen zum Ferienhauskkauf in Schweden

Kann ein Deutscher in Schweden ein Haus kaufen?

Ja, als EU-Bürg­er hast du das gle­iche Recht wie schwedis­che Staats­bürg­er, Immo­bilien in Schwe­den zu kaufen. Es sind keine beson­deren Genehmi­gun­gen oder Aufen­thalt­sti­tel erforder­lich.

Wie viel kostet ein Ferienhaus in Schweden am See?

Die Preise vari­ieren stark je nach Region. In Små­land und Blekinge find­est du bere­its ab 70.000–100.000 € gepflegte Häuser am Wass­er. In beliebteren Regio­nen wie Dalar­na begin­nen die Preise bei etwa 120.000 €.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Die wichtig­ste Steuer ist die Stäm­pel­skatt (Grun­der­werb­s­teuer) von 1,5% des Kauf­preis­es. Hinzu kommt die Grund­s­teuer (Fastighet­savgift) von max­i­mal 9.287 SEK pro Jahr.

Wie finanziere ich ein Haus in Schweden als Ausländer?

Du hast zwei Haup­top­tio­nen: ein schwedis­ches Bolån (Hypothek) oder die Belei­hung dein­er deutschen Immo­bilie. Viele deutsche Käufer wählen den zweit­en Weg, da er weniger Bürokratie erfordert.

Welche Region in Schweden ist am günstigsten?

Blekinge und das Inland von Små­land gel­ten als die gün­stig­sten Regio­nen für Ferien­häuser. Dort sind gut erhal­tene Häuser bere­its ab 70.000 € erhältlich. Wer gün­stige Häuser in Schwe­den unter 100.000 € sucht, wird auf nordihaus.de fündig.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Schweden?

Von der ersten Besich­ti­gung bis zur Über­gabe dauert es in der Regel 2–4 Monate. Das Bietver­fahren selb­st kann inner­halb weniger Tage abgeschlossen sein.

Fazit

Der Traum vom eige­nen Ferien­haus in Schwe­den ist nicht unerr­e­ich­bar – er ist tat­säch­lich sehr gut mach­bar. Mit den richti­gen Infor­ma­tio­nen, etwas Geduld und ein­er guten Beratung kannst du in einem Jahr auf dein­er eige­nen Veran­da sitzen und die Stille an einem schwedis­chen See genießen.