Ein Markt voller Gegensätze:
Steht Schwerin trotz Leerstand wirklich vor einer Wohnungsnot?
Wohnungsdefizit, Sanierungsstaus und widersprüchliche Signale: Eine neue Studie zum Schweriner Markt zeigt Handlungsdruck – doch vor Ort fällt die Bewertung deutlich differenzierter aus.
Schwerins Wohnsituation bleibt vielschichtig.
Schwerin steht nach einer neuen Studie des Pestel-Instituts vor einer wohnungspolitischen Kraftprobe. 2.300 Wohnungen fehlen aktuell in der Landeshauptstadt, eine Lücke, die sich nach Einschätzung der Forscher weiter öffnen könnte, wenn nicht rasch gegengesteuert wird. Gleichzeitig stehen 1.960 Wohnungen seit mindestens zwölf Monaten leer. Für Matthias Günther, Chef-Ökonom des Pestel-Instituts, ist das kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines tiefgreifenden Strukturproblems: „Langzeitleerstände kehren so gut wie nie in die Vermietung zurück – sie sind faktisch vom Markt abgekoppelt.“
Die Untersuchung, erstellt im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), bezieht demografische Trends, Erwerbstätigenzahlen und Wohnungsbestände ein. Das Ergebnis fällt deutlich aus: Schwerin benötigt – allein um den Bedarf der kommenden Jahre zu decken – 470 neue Wohnungen pro Jahr. Eine Zahl, die aufhorchen lässt: Denn im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden lediglich 62 neue Wohnungen genehmigt.
„Mit angezogener Handbremse“ und ohne politischen Antrieb
Für Günther ist klar, woraus der Mangel resultiert: zu hohe Baukosten, zu hohe Zinsen, zu viele Vorschriften. „Der Neubau läuft mit angezogener Handbremse. Was wir brauchen, ist ein Zinsprogramm des Bundes, das Bauen für maximal zwei Prozent Zinsen ermöglicht.“ Das sei der sicherste Weg, private wie institutionelle Investoren wieder in die Lage zu versetzen, neue Projekte zu starten.
Die BDB-Präsidentin Katharina Metzger unterstützt diese Forderung und kritisiert die Bundesregierung scharf. Der vielfach angekündigte „Wohnungsbau-Turbo“ existiere nur als politisches Signal, nicht als konkrete Maßnahme. „Die Effekte bleiben aus, Unternehmen verlieren Kapazitäten, Bauarbeiter ihre Jobs.“ Gerade der Wohnungsbau sei ein zentraler Pfeiler der Binnenkonjunktur, der ohne rasche Impulse weiter einbreche.
Ein weiterer Kritikpunkt: Über Jahrzehnte gewachsene Regulierung, die Bauen teuer und kompliziert macht. Die Forscher des Pestel-Instituts fordern die Rücknahme sämtlicher Bauauflagen der letzten zehn Jahre. Der Effekt: schnellere Genehmigungen, günstigere Baukosten, realistischere Mieten.
Die Redaktion hat die größeren Schweriner Wohnungsunternehmen um Einordnung der Studienergebnisse gebeten. Die Antworten zeichnen ein deutlich differenzierteres Bild als die düsteren Prognosen des Pestel-Instituts.
WGS: „Wohnungsnot muss differenziert betrachtet werden“
Die WGS, größter Vermieter der Stadt mit mehreren Tausend Wohnungen, widerspricht auf SNO-Anfrage der These eines massiven strukturellen Leerstands. Die Zahl der länger als zwölf Monate leerstehenden Wohnungen sei lediglich ein „geringer Teil des Gesamtleerstands“. Häufig handele es sich um Wohnungen, die gezielt freigezogen wurden – etwa für umfassende Modernisierungen oder Einzelherrichtungen.
Zur Frage, wie viele dieser Wohnungen innerhalb der kommenden zwei Jahre realistisch wieder in den Markt zurückkehren, erklärt die WGS: „Grundsätzlich sind wir daran interessiert, Leerstand zurückzuführen.“ Maßgeblich seien Planungszeiten und Modernisierungszyklen.
Die von der Studie angesprochene Knappheit bei kleinen Wohnungen unter 50 Quadratmetern bestätigt die WGS teilweise. Man verfüge bereits über viele solcher Einheiten, geplante Neubauten würden dieses Segment verstärkt berücksichtigen.
Auf die Frage, welche Rahmenbedingungen nötig wären, um den Neubau deutlich auszuweiten, bleibt die Antwort klar: mehr staatliche Unterstützung, schnellere Vergabeverfahren, weniger Bauvorschriften. Zusätzlich kritisiert die WGS die strengen Vorgaben vieler Kapitalgeber, die Neubauten wirtschaftlich ausbremsen: „Die Bewertungsmaßstäbe bei fremdfinanzierten Bauvorhaben müssen überarbeitet werden.“
Zur grundsätzlichen Bewertung der Studie heißt es schließlich: „Wohnen ist von Faktoren abhängig, die Wohnungsunternehmen nicht beeinflussen können – Rohstoffpreise, gesetzliche Rahmenbedingungen, Finanzierungskosten. Daher bleibt unsere Einschätzung bestehen: Die Wohnungsnot in Schwerin muss differenziert betrachtet werden.“
WOGELA Lankow: „Schwerin ist kein Ballungsgebiet“
Die WOGELA Lankow ordnet die Lage deutlich anders ein und bestätigt die Studie nur „teilweise“. Die Stadt sei kein Ballungsraum – daher könne man nicht von einer Wohnungskrise sprechen. Zwar sei die Nachfrage vorhanden, doch viele Interessenten schreckten aus Bequemlichkeit vor Wohnungen in oberen Geschossen ohne Fahrstuhl zurück. Das Unternehmen verzeichnet einen Leerstand von 5,9 Prozent, von denen rund 63 Prozent in höher gelegenen Etagen ohne Aufzug liegen.
Modernisierungsbedingte Leerstände seien üblich, so das Unternehmen, Rückbaupläne gebe es derzeit nicht. Die größte Herausforderung sei nicht der Mangel an Wohnungen, sondern die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Neubauten: gestiegene Baukosten, behördliche Vorgaben und eine preissensible Mieterschaft.
Das Unternehmen beobachtet zudem, dass sich immer weniger Erwerbstätige bewerben. Viele Interessenten suchten parallel bei mehreren Vermietern. Wenn sie abspringen, erfahre man das oft erst auf Nachfrage.
Die Grundmiete der WOGELA liegt, nach eigenen Angaben, im Schnitt bei 5,80 Euro pro Quadratmeter.
Jobcenter: „Keine grundlegenden Veränderungen“
Auch das Jobcenter Schwerin wurde auf SNO-Anfrage um eine Einschätzung gebeten und liefert eine nüchterne Antwort. Man verfüge über keine statistischen Daten zu Dauer oder Intensität der Wohnungssuche von Leistungsbeziehern. Ebenso lägen keine Angaben darüber vor, ob bestimmte Wohnungstypen besonders knapp seien.
Grundsätzlich jedoch bestätige die Behörde, dass die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft in den meisten Fällen ausreichen, um passende Wohnungen zu finden. Es gebe keine Hinweise auf eine strukturelle Verschlechterung. Schwierigkeiten entstünden vor allem bei subjektiven Präferenzen hinsichtlich Lage oder Ausstattung – Phänomene, die sich statistisch kaum abbilden lassen.
Immoscout24: Nachfrage und Angebot weitgehend im Gleichgewicht
Eine gerade erst veröffentlichte Analyse der Onlineplattform „ImmoScout24” bestätigt diese Einschätzung in großen Teilen: Der Onlinemarktplatz stuft Schwerin in seiner bundesweiten Auswertung der Kontaktanfragen pro Mietwohnungsangebot als Region mit „ausgewogener“ Mietnachfrage ein.
Damit gehört die Landeshauptstadt weder zu den angespannten Märkten noch zu den Städten mit Angebotsüberhängen. Wie aus der alphabetischen Übersicht im Report hervorgeht, liegt Schwerin im Mittelfeld zwischen überhitzten Metropolen wie Berlin oder Hamburg und strukturschwachen Regionen mit deutlichen Leerständen.
Die Daten zeigen: Für viele Mietangebote besteht ausreichend Nachfrage, ohne die extremen Ausschläge anderer Städte. Schwerin bewegt sich damit in einem Marktsegment, in dem Angebot und Nachfrage derzeit weitgehend im Gleichgewicht stehen – ein Befund, der die Bewertung des Jobcenters stützt, wonach keine grundlegende Verschlechterung der Versorgungslage erkennbar ist.
Die Untersuchung von ImmoScout24 stützt sich auf eine Auswertung des Medians der digitalen Kontaktanfragen je Mietwohnungsangebot in 418 Städten und Landkreisen für den Zeitraum August bis Oktober 2025. Auf dieser Grundlage ordnet ImmoScout24 die Regionen fünf Nachfragekategorien zu, die von einem deutlichen Angebotsüberhang bis hin zu einer sehr angespannten Marktlage reichen.
