KURS (+) | Mieten und Millionen:
Wie viel Staat braucht günstiger Wohnraum?
3.404 Wohnungen stehen in Schwerin leer und trotzdem steigen die Mieten. Wie passt das zusammen? Hinter den Zahlen steckt ein Problem, das sich mit mehr Wohnungen allein nicht lösen lässt.
In Kürze:
- In Schwerin stehen 3.404 Wohnungen leer. Doch nicht alle sind sofort vermietbar oder passen zur Nachfrage.
- Höhere Baukosten und Zinsen erschweren es, günstigen Wohnraum zu schaffen oder zu sanieren.
- Das Land fördert Sozialwohnungen mit zinslosen Darlehen und Schuldenerlassen, um bezahlbare Mieten zu ermöglichen.
3.404 Wohnungen stehen in Schwerin leer. Gleichzeitig sind die Mieten gestiegen, Bauen und Sanieren sind erheblich teurer geworden und das Land unterstützt sozialen Wohnungsbau inzwischen mit zinslosen Darlehen und Tilgungsnachlässen. Wie passt das zusammen? Ein Blick auf den Schweriner Wohnungsmarkt zeigt: Eine Wohnung kann statistisch vorhanden sein und trotzdem nicht als bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen.
Mehr als 3.400 Wohnungen stehen leer
Wer nur auf die Zahl der Wohnungen schaut, könnte zunächst zu einem einfachen Schluss kommen: Eigentlich müsste in Schwerin genügend Wohnraum vorhanden sein. Zum 31. Dezember 2025 zählte die Landeshauptstadt 14.588 Wohngebäude mit insgesamt 59.086 Wohnungen. Davon waren nach Angaben der Stadt 3.404 Wohnungen leer. Rechnerisch entspricht das einer Leerstandsquote von rund 5,8 Prozent.
Gleichzeitig bewegt sich die andere Seite des Wohnungsmarktes in eine andere Richtung. Der qualifizierte Mietspiegel 2026/2027 weist aus, dass die frei vereinbarten Mieten im untersuchten Zeitraum im gesamten Stadtgebiet durchschnittlich um 9,1 Prozent gestiegen sind. Für die Auswertung standen Daten von 25.331 Mietwohnungen zur Verfügung, darunter 13.275 Erhöhungen von Bestandsmieten und 12.056 Neuvereinbarungen.
Damit entsteht zunächst ein Widerspruch: Wenn tausende Wohnungen leer stehen, weshalb sorgt dieses Angebot nicht dafür, dass Mieten zumindest stagnieren? Die Antwort liegt unter anderem darin, dass die reine Zahl vorhandener Wohnungen noch wenig darüber aussagt, welche Wohnungen tatsächlich miteinander konkurrieren.
Wohnung ist nicht gleich Wohnung
Der Schweriner Mietspiegel zeigt, wie unterschiedlich der lokale Markt ist. Die mittleren Vergleichsmieten bewegen sich je nach Ausstattung, Baualtersklasse und Wohnungsgröße zwischen 4,95 und 11,65 Euro je Quadratmeter. Den niedrigsten Wert weist der Mietspiegel für bestimmte nicht modernisierte Wohnungen der Baujahre 1957 bis 1991 mit mehr als 100 Quadratmetern aus. Der höchste Mittelwert entfällt auf modernisierte Altbauten mit besonders hoher Ausstattung.
Damit wird deutlich, warum eine leerstehende Wohnung nicht automatisch das Gegenangebot zu einer vermieteten Wohnung darstellt. Baujahr, Modernisierungszustand, Ausstattung, Größe und Lage beeinflussen die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine unsanierte große Wohnung konkurriert nicht zwangsläufig mit einer umfassend modernisierten Altbauwohnung oder einem Neubau.
Deshalb wäre es falsch, aus den 3.404 leerstehenden Wohnungen zu schließen, dass in Schwerin ebenso viele bezugsfertige Wohnungen lediglich auf einen Mieter warten. Die öffentlich verfügbare Gesamtzahl gibt zunächst Auskunft über den Leerstand nicht darüber, wie viele dieser Wohnungen sofort vermietbar sind oder welchen baulichen Zustand sie aufweisen.
Selbst bei der WGS ist Leerstand nicht gleich Leerstand
Wie wichtig diese Unterscheidung ist, zeigt die kommunale Wohnungsgesellschaft WGS. Sie verfügte Ende 2024 über 10.001 Wohnungen und gab ihren vermietungsbedingten Leerstand mit lediglich 2,8 Prozent an. Die durchschnittliche Miete im WGS-Bestand lag bei 5,93 Euro je Quadratmeter.
Gleichzeitig erklärt die WGS, dass ihre Gebäude unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten bewertet werden. Dabei fließen ausdrücklich auch die voraussichtlichen Kosten möglicher Sanierungsmaßnahmen ein. Auf dieser Grundlage werden Sanierungsprioritäten festgelegt.
Für Modernisierungen müssen nach Angaben der WGS Wohnungen in Einzelfällen bewusst freigezogen werden. Leerstand kann also sogar entstehen, weil Wohnraum modernisiert werden soll. Damit lässt sich zwar nicht erklären, weshalb die 3.404 Wohnungen in Schwerin insgesamt leer stehen. Das Beispiel zeigt aber, weshalb die Gesamtzahl allein keine Aussage über tatsächlich ungenutzten, sofort verfügbaren Wohnraum zulässt.
Bauen ist rund 40 Prozent teurer als 2021
Neben dem vorhandenen Wohnungsbestand hat sich ein zweiter Faktor erheblich verändert: die Kosten des Bauens. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes für konventionell errichtete Wohngebäude erreichte im zweiten Quartal 2026 einen Wert von 140,3. Das Basisjahr 2021 entspricht einem Indexwert von 100.
Vereinfacht ausgedrückt liegt das vom Index erfasste Baupreisniveau damit rund 40 Prozent über dem Basisniveau von 2021. Allein zwischen Mai 2025 und Mai 2026 verteuerten sich Neubauleistungen an Wohngebäuden um weitere 5,0 Prozent. Rohbauarbeiten wurden 4,9 Prozent und Ausbauarbeiten 5,1 Prozent teurer.
Auch bestehende Gebäude sind betroffen. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden – ohne Schönheitsreparaturen lagen im Mai 2026 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 5,6 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Zum Baupreis kommt der Zins
Die zweite Seite der Kalkulation ist die Finanzierung. Der gewichtete Indikator der Finanzierungskosten für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Euroraum lag im August 2026 bei 3,60 Prozent. Bei neuen Krediten an Unternehmen betrug der entsprechende Wert 3,77 Prozent.
Diese Zinssätze lassen sich nicht unmittelbar auf ein konkretes Schweriner Mehrfamilienhaus übertragen. Projektentwickler, Wohnungsunternehmen und private Käufer finanzieren zu unterschiedlichen Konditionen. Eigenkapital, Laufzeit, Besicherung und Risiko beeinflussen den tatsächlichen Zinssatz. Die Zahlen zeigen jedoch, dass Fremdkapital heute einen relevanten Kostenfaktor darstellt.
Auch der Schweriner Immobilienmarkt spürt den Kostendruck
Dass Baupreise und Zinsen nicht nur ein bundesweites Phänomen sind, bestätigt der Schweriner Gutachterausschuss. Im Grundstücksmarktbericht 2026 beschreibt er weiterhin Unsicherheiten bei Marktteilnehmern aufgrund steigender Baupreise und Bauzinsen. Gleichzeitig hat sich die Zahl der Transaktionen wieder erholt.
Im Jahr 2025 wurden in Schwerin 649 Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Das waren 21 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Tiefpunkt von 458 Verträgen im Jahr 2023 ist damit deutlich überschritten. Allerdings wurden aufgrund fehlender Baugebiete nur wenige Grundstücke für neuen Wohnungsbau veräußert.
Der Markt ist also keineswegs zum Erliegen gekommen. Gleichzeitig zeigen die amtlichen Schweriner Daten, dass Baupreise, Bauzinsen und das geringe Angebot an Baugrundstücken die Rahmenbedingungen für neue Wohnprojekte beeinflussen.
Wann rechnet sich eine bezahlbare Wohnung?
Für einen Eigentümer oder Investor entsteht daraus eine schwierige Kalkulation. Ein Gebäude muss gekauft oder errichtet, möglicherweise umfassend saniert und anschließend dauerhaft bewirtschaftet werden. Steigen Bau- und Finanzierungskosten, erhöht sich grundsätzlich der Kapitalbedarf eines Projektes. Gleichzeitig lässt sich die verlangte Miete nicht beliebig erhöhen, wenn Wohnungen am lokalen Markt vermietbar bleiben sollen.
Gerade bei günstigem Wohnraum wird diese Differenz interessant. Während der Schweriner Mietspiegel Mittelwerte zwischen 4,95 und 11,65 Euro je Quadratmeter ausweist, müssen Neubauprojekte mit einem Baupreisniveau kalkulieren, das bundesweit erheblich über dem von 2021 liegt. Aus diesen Zahlen lässt sich keine allgemeingültige notwendige Miete errechnen – dafür unterscheiden sich Grundstücke, Gebäude, Eigenkapital und Projekte zu stark. Sie zeigen aber das Spannungsfeld, in dem neuer günstiger Wohnraum entstehen soll.
Der Staat greift massiv in die Finanzierung ein
Wie groß dieses Spannungsfeld inzwischen ist, zeigt die neue Förderung des Landes Mecklenburg-Vorpommern. Seit dem 15. September 2026 gilt eine neue Richtlinie für den sozialen Wohnungsbau. Das Innenministerium begründet die Neuregelung ausdrücklich damit, den erheblichen Baukosten stärker Rechnung tragen zu wollen.
Das Land erkennt nun Baukosten von bis zu 5.320 Euro je Quadratmeter an. Davon können bis zu 3.990 Euro je Quadratmeter über ein zinsfreies Darlehen finanziert werden. Nach erfolgreicher Fertigstellung werden 30 Prozent der Darlehenssumme erlassen. Von maximal 3.990 Euro je Quadratmeter müssen damit im entsprechenden Förderfall lediglich bis zu 2.793 Euro zurückgezahlt werden.
Im Gegenzug entstehen belegungs- und mietpreisgebundene Wohnungen. Die Höchstmiete beträgt bei diesem Förderweg 6,75 Euro je Quadratmeter.
Die Konstruktion macht das wirtschaftliche Problem sichtbar: Der Staat stellt sehr günstiges Kapital zur Verfügung und erlässt zusätzlich einen Teil der Darlehenssumme, damit Wohnungen anschließend zu einer festgelegten Höchstmiete angeboten werden können.
In Schwerin lässt sich das bereits konkret beobachten
Wie groß staatliche Förderung bei einem konkreten Schweriner Projekt sein kann, zeigt ein Neubau in der Paulsstadt. An der Ecke Severinstraße und Franz-Mehring-Straße entstehen 44 Sozialwohnungen. Die Stadt bezifferte die Kosten des Mehrfamilienhauses im November 2025 auf rund 15 Millionen Euro.
Das Landesförderinstitut unterstützt dieses Bauvorhaben mit einem zinslosen Darlehen von zehn Millionen Euro. Das entspricht rechnerisch rund zwei Dritteln der von der Stadt genannten Investitionssumme von 15 Millionen Euro.
Dabei ist eine wichtige Unterscheidung notwendig: Zehn Millionen Euro Förderung bedeuten nicht, dass dem Investor zehn Millionen Euro geschenkt werden. Es handelt sich um ein zinsloses Darlehen. Trotzdem zeigt die Größenordnung, welche Bedeutung staatlich verbilligtes Kapital bei einem konkreten sozialen Wohnungsbauprojekt in Schwerin haben kann.
Leerstand und steigende Mieten sind kein Widerspruch
Damit löst sich der vermeintliche Widerspruch der 3.404 leerstehenden Wohnungen zumindest teilweise auf. Die Schweriner Statistik weist zwar einen erheblichen Leerstand aus. Sie sagt aber nicht, dass sämtliche Wohnungen bezugsfertig und unmittelbar am Markt verfügbar sind. Gleichzeitig zeigt der Mietspiegel erhebliche Unterschiede zwischen nicht modernisierten und hochwertig modernisierten Wohnungen.
Hinzu kommt die Kostenseite. Der Baupreisindex für Wohngebäude liegt rund 40 Prozent über dem Basisniveau von 2021, Instandhaltungsarbeiten haben sich zuletzt weiter verteuert und Fremdkapital kostet wieder spürbar Zinsen. Selbst der Schweriner Gutachterausschuss nennt Baupreise und Bauzinsen als Faktoren, die den örtlichen Immobilienmarkt beeinflussen.
Geht bezahlbares Wohnen also noch ohne den Staat?
Eine pauschale Antwort wäre unseriös. Die vorliegenden Daten beweisen nicht, dass privater bezahlbarer Wohnungsbau in Schwerin ohne Förderung grundsätzlich unmöglich geworden ist. Ein Eigentümer mit einem bereits vorhandenen Grundstück, viel Eigenkapital oder einem Gebäude mit geringem Sanierungsbedarf kalkuliert völlig anders als ein Projektentwickler, der Grundstück, Neubau und Finanzierung gleichzeitig stemmen muss.
Einordnung: Aus den amtlichen Baupreis‑, Zins- und Mietdaten lässt sich keine allgemeingültige Rentabilitätsgrenze für sämtliche Schweriner Wohnungsprojekte ableiten.
Die Zahlen zeigen allerdings deutlich, wie groß die Herausforderung geworden ist. Baukosten liegen erheblich über dem Niveau von 2021, Finanzierung kostet wieder Geld und gleichzeitig soll Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bezahlbar bleiben. Das Land reagiert darauf mit zinsfreien Darlehen von bis zu 3.990 Euro je Quadratmeter und einem Tilgungsnachlass von 30 Prozent, um eine Höchstmiete von 6,75 Euro zu ermöglichen.
Das Schweriner Projekt in der Paulsstadt liefert dafür ein anschauliches Beispiel: Ein Neubau mit 44 Sozialwohnungen und rund 15 Millionen Euro Investitionskosten wird mit einem zinslosen Darlehen über zehn Millionen Euro unterstützt. Dass staatlich verbilligtes Kapital in dieser Größenordnung eingesetzt wird, zeigt, wie schwierig die Verbindung von hohen Herstellungskosten und niedrigen gebundenen Mieten geworden ist.
Die eigentliche Herausforderung für Schwerin liegt deshalb nicht allein in der Zahl der Wohnungen. Entscheidend ist, welcher Wohnraum vorhanden ist, in welchem Zustand er sich befindet, was seine Sanierung oder sein Neubau kostet – und zu welcher Miete er anschließend angeboten werden kann.
Eine Wohnung kann statistisch vorhanden sein und trotzdem weit davon entfernt sein, tatsächlich bezahlbarer Wohnraum zu sein.
