Das sollte man wissen:
Grundlegender Leitfaden für die deutsche Immobilienwertermittlung

Der deutsche Immobilienmarkt boomt in allen Sektoren. Egal, ob es um Gewerbeimmobilien geht oder um das klassische Eigenheim: Überall wird gebaut. Viele Anleger schätzen Deutschland für seine starke Wirtschaft und die weithin bekannte Planungssicherheit.

 

 

Diese, und noch mehr, Faktoren machen Deutschland zu einem Magneten für Besucher und Investoren aus der ganzen Welt. Gerade der Immobilienmarkt in Deutschland gilt als einer der stärksten und diversesten Märkte der Welt, gleiches gilt auch für den Markt für Immobilien in Dubai. Um eine geeignete Immobile in beiden Märkten zu finden und den richtigen Verkehrswert zu kennen, kann jedoch eine Herausforderung darstellen.

Welche Faktoren du berücksichtigen musst, um zuverlässig eine Immobilie zu bewerten, erklären wir dir in diesem Artikel.

Wegweiser zur Verkehrswertermittlung

Deutschland liegt nicht nur geografisch gesehen genau im Herzen von Europa. Die 83 Millionen Einwohner zwischen Ostsee und Alpen bilden gemeinsam nicht nur die wichtigste und stärkste Volkswirtschaft in Europa, sondern gar eine der 7 wichtigsten Wirtschaftsmächte des Planeten. Zudem ist Deutschland kulturell mindestens so vielfältig wie sein Immobilienmarkt, denn es bietet eine beeindruckende kulturelle Szene, von Wagner Festspielen bis hin zu den berühmten Berliner Techno Clubs. Darüber hinaus ist Deutschland bekannt für seine malerischen und historischen Altstädte sowie spannende Neubauprojekte.

All dies beeinflusst natürlich auch den Wert der Immobilien in Deutschland maßgeblich, aber nicht nur das. Auch die historischen Städte und die modernen Quartiere in Deutschland ziehen Investoren an. Damit auch du verstehst, welche Faktoren du dir genau anschauen musst, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, schauen wir uns im nächsten Abschnitt an, welche Verfahren man anwenden kann, um den Verkehrswert richtig zu berechnen

Bewertungsmethoden verstehen

Die Verkehrswertermittlung von Immobilien in Deutschland erfolgt durch verschiedene Methoden, die sich je nach Art der Immobilien unterscheiden. 

Das Vergleichswertverfahren ist ein sehr präzises Verfahren, dass ähnliche Objekte miteinander vergleich. Dabei werden verschiedene Zu- und Abschläge für diverse Faktoren wie z.B Standort, Zustand und Ausstattung der Immobilie mitberechnet und daraus der Verkehrswert berechnet. Nach aktueller Rechtssprechung sollten die Zu- Und Abschläge bei der Berechnung des Verkehrswertes mit dem Vergleichswertverfahren nicht mehr als 35% betragen.

Das Vergleichswertverfahren ist das wohl meist genutzte Verfahren zur Verkehrswertvermittlung bei Immobilien und eignet sich für alle gängigen Immobilien. Bei individuellen oder gar einzigartigen Immobilien wird hingegen vorwiegend das Sachwertverfahren angewendet. Denn das Sachwertverfahren fokussiert sich auf die Besonderheiten einer Immobilie in Bezug auf die Herstellungskosten, den Bodenwert sowie die Außenanlagen. Auch die Qualität der Baumaterialien, der Baustil und die historische Bedeutung können bei diesem Verfahren eine Rolle spielen.

Der Berechnungsprozess findet dabei in mehreren Schritten statt.

1.  Zunächst trägt man alle Einzelfaktoren zusammen und addiert diese um einen Wert pro Quadratmeter zu erhalten.
2. Diesen Wert multipliziert man dann mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, um die Gebäudeherstellungskosten zu errechnen.
3. Im nächsten Schritt zieht man die Alterswertminderung ab, um den Gebäudesachwert zu erhalten.
4. Letztlich addiert man Gebäudesachwert mit dem Bodenwert und setzt diesen dann in Bezug zur Lage auf dem aktuellen örtlichen Immobilienmarkt, um den finalen Verkehrswert zu erhalten.

Hier ist eine Beispielrechnung für das Sachwertverfahren:

Faktoren
Herstellungskosten	1.500€
Bruttogrundfläche	200m²
Alterswertminderung	10%
Bodenwert	80.000€
Gebäudesachwert	270.000€
Verkehrswert	350.000€

 

Das Sachwertverfahren bietet eine solide Grundlage für die Bewertung individueller Immobilien, erfordert jedoch einiges an Fachwissen, um die einzelnen Faktoren korrekt gewichten zu können.

Abschließend gibt es noch das Ertragswertverfahren, welches vor allem für Miet- oder Pachtimmobilien genutzt wird und die zu erwartenden Mieteinnahmen in den Fokus der Verkehrswertermittlung stellt.

Dabei beginnt man mit der Ermittlung des Bodenwertes, da dieser nicht an Wert verliert, aber verzinst wird. Im nächsten Schritt werden die Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den oder die Mieter übertragen werden könne, von den zu erwartenden Jahresmieteinnahmen abgezogen, um den Reinertrag zu errechnen. Zusätzlich können mögliche Baumaßnahmen des Verkehrswert beim Ertragswertverfahren beeinflussen.

Zur Erklärung hier eine Beispielrechnung zum Ertragswertverfahren:

Faktoren
Jahresmieteinnahmen	30.000€
Bodenwert	100.000€
Bewirtschaftungskosten	5.000€
Reinertrag	25.000€
Restnutzungsdauer	50 Jahre
Gebäudesachwert	1.000.000€
Verkehrswert	1.100.000€

Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen

Der deutsche Immobilienmarkt ist berühmt für seine Zuverlässigkeit und ein hohes Renditepotential. Dies hängt mit mehreren Faktoren zusammen, die wir hier einmal auflisten wollen.

Standort: In deutschen Großstädten ist Wohnraum rar. Daher ist eine Immobilie in einer der deutschen, und europäischen. Top-Destinationen wie München eine überaus lukrative Investmentoption. Der durchschnittliche Kaufpreis in München beträgt aktuell 8.017€ pro Quadratmeter in normaler Lage, Tendenz steigend.

Zustand: Der Zustand einer Immobilie ist ein absoluter Kernfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Dabei lässt sich sagen, dass regelmäßig renovierte und sanierte Gebäude grundsätzlich bessere Preise erzielen. Zusätzlich kann eine energieeffiziente Sanierung den Kaufpreis zusätzlich deutlich steigern.

Infrastruktur: Eine gute Infrastruktur, die gut für das Leben und den Verkehr ist, ist sehr wichtig, auch für den Wert einer Immobilie. Für Wohnimmobilien möchte man eine gute Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten und ggf. Schulen oder Kitas. Bei Gewerbeimmobilien sind  vor allem gute Zufahrtswege oder eine Lage mit einem zuverlässigen Kundenstrom von Vorteil und bestimmen maßgeblich den Verkehrswert eines Objekts.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die drei hier genannten Wertermittlungsverfahren sind in Deutschland vor Gericht zulässig und werden durch die Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV) festgelegt. Zusätzliche Richtlinien zum jeweiligen Verfahren finden sich in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Immobilienwerte, die nicht nach diesen Richtlinien errechnet wurden, haben in der Regel vor Gericht keinen Bestand. Die Verordnung unterstützt zudem Immobilienverkäufer dabei, ihre Grundstücke und Objekte sicher zu bewerten. 

 

Zusätzlich ist die Grundsteuerreform in Deutschland ein zu beachten. Bis zu der Reform, welche am 01.01.2025 in Kraft treten wird, gelten für die Wertermittlung bei Immobilien die Werte von 1964 (Westdeutschland) bzw 1935 (Ostdeutschland). Das diese Werte schon lange nicht mehr der Realität entsprachen, leuchtet ein. Daher berechnet sich die Grundsteuer prinzipiell weiter nach dem alten Modell: nach dem Wert des Grundbesitzes, der Steuermesszahl und dem von der Gemeinde erhobenen Grundsteuerhebesatz. Die Reform ändert allerdings, wie der Grundstückswert berechnet wird. Denn zugrunde liegt hier nun der Bodenrichtwert sowie eine statistisch errechnete Nettokaltmiete. 

Fazit

Wie du siehst, bietet Deutschland eine ganze Reihe an Möglichkeiten den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Für Investoren ist das Verständnis dieser Verfahren von essenzieller Wichtigkeit, egal ob du das standardisierte Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren nutzt, jedes dieser Verfahren gewährleistet dir eine fundierte und objektive Grundlage für die Bestimmung des Verkehrswertes. Wenn du dich zusätzlich ausreichend mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auskennst, steht deinem ersten Investment in eine Immobilie nichts mehr im Wege!